Miras yoluyla ya da birlikte satın alma yoluyla bir taşınmaza ortak olmak, başta kolay görünse de zamanla ciddi anlaşmazlıklara yol açar. Kimi ortak malı satıp payını almak ister, kimi ise satışa yanaşmaz, mal atıl kalır, kira geliri bölünemez, kimse kimseyle anlaşamaz. İşte bu çıkmazı çözmek için hukukumuzun sunduğu yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu yazıda davanın ne olduğunu, kimlerin açabileceğini, aynen taksim ile satış arasındaki farkı ve güncel usul kurallarını ele alıyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki eski adıyla izale-i şuyu davası, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti altındaki bir taşınır ya da taşınmaz maldaki ortaklığa son veren davadır. Bir mala birden fazla kişi ortak olduğunda, bu ortaklık ya herkesin payının belli olduğu paylı mülkiyet biçiminde ya da özellikle mirasta görülen, payların ayrılmadığı elbirliği mülkiyeti biçiminde olur. Ortaklar bu malı nasıl paylaşacakları konusunda kendi aralarında anlaşabilirse sorun yoktur. Ancak anlaşma sağlanamazsa, ortaklardan herhangi biri mahkemeye başvurarak ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Davanın temel mantığı şudur: kimse mülkiyette ortak kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle mahkeme, ortaklığın devam edip etmeyeceğini değil, hangi yöntemle sona ereceğini belirler.

Davayı Kimler Açabilir? Tek Paydaş Yeterli

Bu davanın en çarpıcı özelliği buradadır. Ortaklığın giderilmesi davasını, maldaki ortaklardan yani paydaşlardan ya da mirasçılardan herhangi biri tek başına açabilir. Payınızın büyüklüğünün hiçbir önemi yoktur; yüzde birlik bir paya sahip olsanız bile davayı açma hakkınız vardır. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır ve bu kişilerin tamamının davaya dahil edilmesi zorunludur; buna zorunlu dava arkadaşlığı denir. Bir ortağın açtığı dava karşısında, diğer ortaklar ortaklığın devamını istese bile bu isteğin hukuki bir gücü yoktur. Yani “ben satmak istemiyorum” demek, tek başına süreci durdurmaz. Miras yoluyla gelen ortaklıklarda, mirasçılık belgesi, yani veraset ilamı alınmış olmak kaydıyla, tapuda intikal işlemi tamamlanmamış olsa bile dava açılabilir. Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramadığı için, ortaklık sürdüğü müddetçe bu dava her zaman açılabilir.

İki Yöntem: Aynen Taksim ve Satış

Mahkeme ortaklığı iki temel yöntemle giderir ve bunların arasında yasal bir öncelik sırası vardır. Kanuna göre asıl olan aynen taksimdir. Aynen taksim, malın satılmadan, fiilen bölünerek paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır. Örneğin büyük bir arazi, herkesin payına düşecek biçimde parsellere ayrılıp tapuları ayrı ayrı verilebilir. Ancak aynen taksimin mümkün olması için malın bölünebilir nitelikte olması ve bu bölünmenin malda önemli bir değer kaybına yol açmaması gerekir. Mahkeme bunu teknik bir bilirkişi incelemesiyle araştırır. Bölünen parçaların değerleri birbirine tam denk gelmezse, hakim eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verebilir. Eğer mal bir apartman ya da birden çok bağımsız bölümü olan bir yapıysa ve yapı ruhsatı ile iskanı varsa, kat mülkiyeti kurularak da aynen taksim mümkün olabilir. Aynen taksim hiçbir şekilde mümkün değilse ya da önemli değer kaybına yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda mal, kural olarak açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış sürecini, kararın kesinleşmesinin ardından mahkemece atanan bir satış memuru yürütür.

Önemli Ön Sorun: Muhdesat Kime Ait?

Ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça karşılaşılan ve sonucu doğrudan etkileyen bir ön sorun, muhdesat meselesidir. Muhdesat, taşınmazın üzerindeki bina, ağaç, kuyu, bağ gibi, arazinin bütünleyici parçası olan eklentilerdir. Örneğin ortak bir arsa üzerine paydaşlardan biri kendi parasıyla bir bina yapmışsa, satış sırasında bu binanın değerinin kime ait olacağı önem kazanır. Eğer bu muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilirse, satıştan elde edilen bedel dağıtılırken, muhdesatın değeri o paydaşa ayrıca verilir, kalan kısım pay oranına göre bölüşülür. Bu nedenle muhdesatın kime ait olduğu, çoğu zaman davadan önce ya da dava içinde açıklığa kavuşturulması gereken bir konudur. Muhdesat iddiası varsa ve bu çözülmeden satışa geçilirse, ciddi hak kayıpları yaşanabilir.

Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Burada güncel ve çok önemli bir usul kuralını vurgulamak gerekir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi davaları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yani bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuk aşaması tüketilmeden doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Arabuluculukta taraflar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmaya çalışır; anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz ve süreç çok daha hızlı tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte dava açılır. Bu yeni kural, eskiden doğrudan dava açılabildiği için, güncel bilgiyle hareket etmeyi zorunlu kılmaktadır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuk aşamasını atlayıp doğrudan dava açmaya çalışmaktır; bu, davanın usulden reddine yol açar. İkinci hata, dava dilekçesinde yalnızca satış istemek, aynen taksim talep etmemektir; oysa mümkünse aynen taksim çoğu zaman paydaşlar için daha avantajlıdır ve dilekçede öncelikle aynen taksim, mümkün değilse kat mülkiyeti, o da olmazsa satış talep etmek daha doğrudur. Üçüncü hata, muhdesat iddiasını zamanında ileri sürmemektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Mülkün tapu kaydını, paydaşları ve payları netleştirin. Miras yoluyla ortaksanız veraset ilamınızı alın. Dava öncesi zorunlu arabuluculuğa başvurun ve anlaşma imkanını değerlendirin. Taşınmaz üzerinde bina ya da dikili ağaç gibi muhdesat varsa, bunun kime ait olduğunu belgeleyin. Aynen taksim mi yoksa satış mı sizin lehinize, teknik ve hukuki olarak değerlendirin. Süreç usul açısından titizlik gerektirdiği için baştan hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasını tek başıma açabilir miyim?

Evet. Payınız ne kadar küçük olursa olsun, tek bir paydaş ya da mirasçı olarak davayı açabilirsiniz. Diğer ortaklar karşı çıksa bile mahkeme ortaklığı sona erdirir; çünkü kimse mülkiyette ortak kalmaya zorlanamaz.

Diğer mirasçılar satışa karşı çıkarsa ne olur?

Bir ortağın açtığı dava karşısında, diğerlerinin ortaklığın devamını istemesinin hukuki gücü yoktur. Mahkeme önce aynen taksimi araştırır; mümkün değilse, karşı çıkılsa bile satış yoluyla ortaklığı giderir.

Mal nasıl paylaşılır, satılmak zorunda mı?

Hayır, önce aynen taksim denenir. Mal önemli değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa paydaşlar arasında paylaştırılır ya da uygunsa kat mülkiyeti kurulur. Yalnızca bu mümkün değilse açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır.

Bu davada arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk tüketilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Miras ve taşınmaz uyuşmazlıklarına dair bir başka değerlendirme için mirasta denkleştirme davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 18.05.2026, E. 2025/4439, K. 2026/2791. İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698, 699, 642; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (1 Eylül 2023 dava şartı). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul ve miras hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Ortak Mirası Satmak İstiyorum, Diğerleri Karşı Çıkıyor: Ortaklığın Giderilmesi yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Bir sabah inşaatınıza ya da yapınıza belediye görevlilerinin gelip mühür vurması, çoğu kişi için panik anıdır. Akla hemen “yapım yıkılacak mı, ne kadar ceza gelecek, ne yapabilirim” soruları gelir. Oysa bu süreç kanunla belirli aşamalara bağlanmıştır ve yapı sahibinin her aşamada hakları vardır. Bu yazıda yapı tatil tutanağının ne olduğunu, mühürlemeden yıkıma uzanan süreci, tutanağın hangi hallerde iptal edilebileceğini ve kaçırılmaması gereken dava süresini güncel mevzuat ve Danıştay uygulaması ışığında ele alıyoruz.

Yapı Tatil Tutanağı Nedir?

Yapı tatil tutanağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine dayanan bir idari işlemdir. Ruhsatsız, yani hiç ruhsat alınmadan yapılan ya da ruhsat ve eklerine aykırı biçimde yapılan bir inşaat tespit edildiğinde, yetkili idare görevlileri yapının mevcut durumunu bu tutanakla belirler, yapıyı mühürler ve inşaatı derhal durdurur. Tutanağın bir nüshası yapı yerine asılır, bir nüshası da muhtarlığa bırakılır; tebligat çoğu zaman bu yolla ya da elektronik tebligatla yapılır. Yapı tatil tutanağı tek başına bir yıkım ya da ceza değildir, ancak hem 32. maddeye göre verilecek yıkım kararının hem de 42. maddeye göre verilecek imar para cezasının hukuki dayanağıdır. Bu nedenle tutanağın içeriği, sonraki tüm işlemlerin kaderini belirler.

Mühürlemeden Yıkıma: Süreç Nasıl İşler?

Süreç aşamalıdır ve idarenin her adımda belirli bir usule uyması gerekir. Önce yapı tatil tutanağı düzenlenir ve yapı mühürlenir. Ardından yapı sahibine, aykırılığı gidermesi ya da ruhsat alması için en çok bir aylık, yani 30 günlük süre tanınır. Yapı sahibi bu süre içinde yapısını ruhsata uygun hale getirip ya da ruhsat alıp belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını isteyebilir. Eğer bu süre içinde aykırılık giderilmez ya da ruhsat alınmazsa, belediye ya da il özel idaresi encümeni yapının yıkımına karar verir. Yıkım kararıyla birlikte, İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre idari para cezası da uygulanır. Yapının niteliğine, alanına ve sınıfına göre hesaplanan bu ceza ciddi tutarlara ulaşabilir. Ayrıca ruhsatsız yapı yapmak, şartları oluştuğunda Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesindeki imar kirliliğine neden olma suçunu da gündeme getirebilir.

Tutanak Hangi Hallerde İptal Edilebilir?

Yapı tatil tutanağı ve ona dayanan yıkım ile ceza kararları, usulüne uygun düzenlenmemişse iptal edilebilir. Danıştay’ın yerleşik içtihadına göre dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır. Birincisi, tutanakta ruhsata aykırı hususların somut, ölçülü ve açık biçimde gösterilmesi gerekir; aykırı alanın metrekaresi ve niteliği belirtilmeden, soyut ifadelerle düzenlenen tutanak hukuka aykırıdır. İkincisi, tutanağın yetkili görevlilerce düzenlenmesi gerekir; yalnızca zabıta personelinin tuttuğu bir tutanağa dayanılarak yıkım ve para cezası verilemez. Üçüncüsü, yapı sahibinin, yani muhatabın doğru belirlenmesi gerekir; muhatabın yanlış gösterilmesi özellikle para cezasını sakatlar. Dördüncüsü, kanunda öngörülen 30 günlük sürenin beklenmesi gerekir; bu süre dolmadan alınan yıkım kararı hukuka aykırıdır. Beşincisi, ruhsat gerektirmeyen imalatlar ya da yapının ruhsatlı bölümleri yıkıma konu edilemez. Bu nedenle tutanak elinize ulaştığında, içeriğinin bu kriterlere uygun olup olmadığı dikkatle incelenmelidir.

İtiraz ve Dava: 60 Günlük Süre

Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezası birer idari işlem olduğu için, bunlara karşı idari yargı yolu açıktır. Bu işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Burada iki süreyi birbirine karıştırmamak gerekir: 30 günlük süre, idarenin yapı sahibine aykırılığı gidermesi için tanıdığı süredir; 60 günlük süre ise dava açma süresidir. Dava açarken, işlemin uygulanmasını geçici olarak durdurmak için yürütmenin durdurulması talep edilmesi büyük önem taşır; aksi halde dava sonuçlanmadan yapı yıkılabilir. Dava açmadan önce idareye başvurup işlemin geri alınmasını istemek de mümkündür; bu başvuru dava süresini belirli koşullarda durdurur, ancak süreleri doğru hesaplamak kritik olduğundan bu yola dikkatle başvurulmalıdır. İmar barışı ya da yapı kayıt belgesi gibi af düzenlemeleri zaman zaman gündeme gelse de, bunlar süreklilik taşıyan haklar değildir ve ancak yürürlükte oldukları dönemde ve şartları taşıyan yapılar için geçerlidir.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, mühürlemeyi ve tutanağı ciddiye almayıp hiçbir işlem yapmadan beklemektir; bu, hem 30 günlük düzeltme süresinin hem de 60 günlük dava süresinin kaçırılmasına yol açar. İkinci hata, tutanağın içeriğini incelemeden sürecin kaçınılmaz olduğunu düşünmektir; oysa usulsüz bir tutanak iptal edilebilir. Üçüncü hata, dava açarken yürütmenin durdurulmasını istememektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Yapınıza mühür vurulduğunda tutanağın bir örneğini ve varsa encümen kararını yazılı olarak isteyin. Tutanakta aykırılığın somut ve ölçülü gösterilip gösterilmediğini, muhatabın doğru belirlenip belirlenmediğini kontrol ettirin. 30 günlük süre içinde aykırılığı giderme ya da ruhsat alma imkanınızı değerlendirin. Dava açacaksanız 60 günlük süreyi kaçırmayın ve mutlaka yürütmenin durdurulmasını talep edin. Para cezasına da ayrıca itiraz etmeyi ihmal etmeyin. Süreler kısa ve sonuçlar ağır olduğu için tutanağı aldığınız anda hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Yapıma mühür vuruldu, hemen yıkılır mı?

Hayır. Önce yapı tatil tutanağı düzenlenip yapı mühürlenir ve size aykırılığı gidermeniz ya da ruhsat almanız için en çok 30 günlük süre tanınır. Bu süre dolmadan ve encümen kararı alınmadan yapı yıkılamaz.

Yapı tatil tutanağına nasıl itiraz edilir?

Yapı tatil tutanağına, yıkım kararına ve para cezasına karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açarken yürütmenin durdurulmasının da talep edilmesi önemlidir.

30 günlük süre ile 60 günlük süre aynı mı?

Hayır. 30 günlük süre, idarenin size aykırılığı gidermeniz ya da ruhsat almanız için tanıdığı süredir. 60 günlük süre ise bu idari işlemlere karşı idare mahkemesinde dava açma süresidir.

Hatalı düzenlenmiş tutanak iptal edilebilir mi?

Evet. Aykırılığın somut ve ölçülü gösterilmediği, yetkisiz kişilerce düzenlenen, muhatabın yanlış belirlendiği ya da 30 günlük süre beklenmeden işlem yapılan durumlarda tutanak ve ona dayanan kararlar iptal edilebilir.

İmar planına itiraz konusuna dair bir başka değerlendirme için imar planına itiraza ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 ve 42; 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 7; 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 184. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

İmar ve gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: İmar Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Yapıma Mühür Vuruldu, Yıkım mı Gelecek? Yapı Tatil Tutanağı yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok yaşanan gerginliklerden biri, bir binadaki maliklerin dönüşüm konusunda anlaşamamasıdır. Kimi malik bir an önce yeni binaya kavuşmak isterken, kimi malik mevcut dairesinden ayrılmak istemez. Peki komşularınızın çoğu dönüşüme razıyken siz imza vermezseniz ne olur? Ya da tam tersi, siz istediğiniz halde bir iki malik direniyorsa süreç tıkanır mı? Bu yazıda, 2023 ve 2026 değişiklikleriyle tamamen yenilenen karar alma kurallarını ve imza vermeyen malikin durumunu güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.

Eski Kural Değişti: Artık Salt Çoğunluk Yeterli

Uzun yıllar boyunca, 6306 sayılı Kanun kapsamında bir riskli yapıda dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin arsa payının en az üçte ikisine, yani yaklaşık yüzde 66’sına sahip olması gerekiyordu. Bu yüksek eşik, özellikle miras yoluyla çok sayıda paydaşın bulunduğu binalarda süreci kilitliyor ve küçük bir azınlık tüm projeyi engelleyebiliyordu. 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun bu tabloyu kökten değiştirdi. Kanundaki en az üçte iki ibaresi kaldırılarak yerine salt çoğunluk getirildi. Buna göre artık dönüşüm kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu, yani arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip maliklerin onayıyla alınabilmektedir. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği de bu sistemi uygulamaya tam olarak oturtmuştur.

Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? Kafa Sayısı Değil, Arsa Payı

Burada en çok yapılan yanılgı, çoğunluğun malik sayısına göre hesaplandığını sanmaktır. Oysa belirleyici olan kafa sayısı değil, arsa payıdır. Yani kararın geçerli olması için, binadaki toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip olan maliklerin onayı gerekir. Örneğin bir binada on malik olsa bile, arsa paylarının çoğunluğu birkaç kişinin elinde toplanmışsa, karar bu kişilerin iradesiyle alınabilir. Arsa payı hesabı tapu sicilinden yapılır. 4 Şubat 2026 tarihli düzenlemeyle ayrıca, kararın usulüne uygun bir toplantıyla alınması zorunlu hale gelmiş ve toplantı yapılması için tek bir malikin talebi yeterli sayılmıştır. Değer tespitlerinde ise SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının raporu aranmaktadır.

İmza Vermeyen Malike Ne Olur?

Salt çoğunlukla karar alındığında, bu karar imza vermeyen, yani karara katılmayan malikleri de bağlar. Ancak kanun, azınlıkta kalan malikin haklarını da korumak için belirli bir süreç öngörür. Önce, salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan malike noter aracılığıyla ya da ilan yoluyla bildirilir. Karara katılmayan malike, bağımsız bölümünün rayiç değeri üzerinden bir teklif sunulur ve genellikle on beş günlük bir süre tanınır. Bu süre içinde malik anlaşmaya yanaşmazsa, hissesi için satış süreci başlar. Anlaşmayan malikin hissesi, SPK lisanslı kuruluşça belirlenen değer üzerinden açık artırmayla diğer maliklere satılır. Hisse açık artırmada diğer maliklere satılamazsa, bu pay rayiç bedeli üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idare tarafından satın alınabilir, yani kamulaştırılabilir. Böylece tek bir malikin direnişiyle tüm projenin kilitlenmesi önlenmiş olur.

Azınlık Malikin Hakları ve İtiraz Yolları

Salt çoğunluk kuralı azınlığı bağlasa da, karara katılmayan malik tamamen korumasız değildir. Kendisine sunulan teklifteki değerin gerçek rayiç değeri yansıtmadığını düşünüyorsa, değerleme raporuna itiraz edebilir. Ayrıca sürecin usulüne uygun yürütülmediğini, örneğin toplantının ve bildirimlerin kanuna uygun yapılmadığını ya da salt çoğunluğun gerçekte sağlanmadığını ileri sürerek idari ve adli yollara başvurabilir. Riskli yapı tespitine itiraz da ayrı bir yoldur ve bu konuyu daha önce ayrı bir yazıda ele almıştık. Önemli olan, sürecin her aşamasında tanınan sürelerin kısa olması ve kaçırıldığında hak kaybına yol açmasıdır. Bu nedenle bir dönüşüm sürecine dahil olan malikin, ister süreci desteklesin ister karşı çıksın, haklarını ve seçeneklerini baştan netleştirmesi büyük önem taşır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, hâlâ eski üçte iki kuralının geçerli olduğunu sanmaktır; oysa 2023’ten beri salt çoğunluk yeterlidir ve bu, azınlığın elindeki engelleme gücünü büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır. İkinci hata, çoğunluğun malik sayısıyla hesaplandığını düşünmektir; belirleyici olan arsa payıdır. Üçüncü hata, kendisine sunulan teklifi ya da bildirimi önemsemeyip tanınan süreleri kaçırmaktır. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Binanızda dönüşüm gündeme geldiyse, önce arsa payı dağılımını ve salt çoğunluğun kimlerin elinde olduğunu tapudan netleştirin. Size bir teklif ya da bildirim ulaştığında tarihini ve süresini mutlaka not edin. Sunulan rayiç değeri bağımsız bir değerlendirmeyle karşılaştırın. İster dönüşümü destekleyin ister karşı çıkın, sürecin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediğini takip edin. Haklarınızı ve itiraz sürelerinizi kaçırmamak için sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm için kaç kişinin onayı gerekir?

2023’teki değişiklikten bu yana artık üçte iki değil, salt çoğunluk yeterlidir. Yani binadaki toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip maliklerin onayıyla dönüşüm kararı alınabilir. Hesap kafa sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır.

Kentsel dönüşüme imza vermezsem ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karar sizi de bağlar. Önce bağımsız bölümünüzün rayiç değeri üzerinden size teklif sunulur. Kabul etmezseniz, genellikle on beş günlük süre sonunda hisseniz açık artırmayla diğer maliklere satılır; satılamazsa idarece kamulaştırılabilir.

Tek başıma kentsel dönüşümü durdurabilir miyim?

Hayır. Salt çoğunluk sağlandığında azınlıkta kalan malik tek başına süreci durduramaz. Ancak sunulan rayiç değere itiraz edebilir ve sürecin usulüne uygun yürütülmediğini ileri sürerek idari ve adli yollara başvurabilir.

İmza vermeyenin dairesi hangi değerden satılır?

Anlaşmayan malikin hissesi, SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunca belirlenen rayiç değer üzerinden açık artırmayla diğer maliklere satılır. Malik, bu değerin gerçek rayici yansıtmadığını düşünüyorsa değerleme raporuna itiraz edebilir.

Riskli yapı tespitine itiraz konusuna dair bir başka değerlendirme için riskli yapı tespitine itiraza ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 6 (7471 sayılı Kanunla değişik); 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Kentsel Dönüşüme Karşıyım, Komşular İstiyor: Ne Olur? (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Konutunu yenilemek ya da yeni bir daireye sahip olmak için müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan pek çok kişi, aynı sorunla karşılaşır: inşaat söz verilen tarihte bitmez, teslim aylarca, hatta yıllarca sarkar. Bu süre boyunca arsa sahibi hem evinden hem de o evi kiraya verebileceği gelirden mahrum kalır. Peki müteahhit daireyi geç teslim ettiğinde ne yapılabilir? Bu yazıda yüklenicinin temerrüdünü, gecikme tazminatını ve kira kaybının nasıl hesaplandığını güncel Yargıtay uygulaması ışığında ele alıyoruz.

Yüklenicinin Temerrüdü Ne Zaman Doğar?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin, yani yüklenicinin temel borcu, kararlaştırılan nitelikte binayı yapıp belirlenen tarihte arsa sahibine teslim etmektir. Teslim borcunun muaccel olması, yani vadesinin gelmesi için sözleşmede bir teslim tarihi belirlenmiş olmalıdır. Teslim tarihi çoğu zaman doğrudan bir takvim günü olarak değil, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren belirli bir süre olarak kararlaştırılır. Bu durumda sürenin doğru hesaplanması büyük önem taşır. Sözleşmede teslim için net bir süre öngörülmemişse, dürüstlük kuralı gereği makul bir süre belirlenir. Vade geldiği halde teslim gerçekleşmezse yüklenici temerrüde düşer. Teslim tarihi belirli bir güne bağlanmışsa o günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur; aksi halde arsa sahibinin ihtar göndermesi gerekebilir.

Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı

Yüklenici teslimde temerrüde düştüğünde, arsa sahibinin en sık başvurduğu hak gecikme tazminatıdır. Gecikme tazminatı, inşaat zamanında teslim edilseydi arsa sahibinin elde edeceği kira gelirinden mahrum kalmasını, yani kira kaybını karşılamayı amaçlar. Burada çok önemli bir ilke vardır. Sözleşmede gecikme tazminatına ya da kira kaybına ilişkin hiçbir hüküm bulunmasa bile, yüklenicinin temerrüdü ispatlandığında arsa sahibi mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı isteyebilir. Sözleşmede gecikme halinde ödenecek tazminat ya da kira bedeli belirlenmişse kural olarak bu tutar esas alınır. Ancak sözleşmede kararlaştırılan tutar piyasadaki rayiç kira bedellerinin belirgin biçimde altında kalıyorsa, en az rayiç kira seviyesinde tazminata hükmedilmesi gündeme gelebilir. Tazminata esas gecikme süresi, taşınmazın sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarih ile fiilen teslim edildiği tarih arasındaki süredir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 20 Mayıs 2026 tarihli, 2025/3027 E., 2026/2197 K. sayılı kararında da, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan aylık rayiç kira esaslı gecikme tazminatı ve teslim tutanağıyla saptanan gecikme üzerinden değerlendirme yapılmıştır.

İskansız “Fiili Teslim” Gecikmeyi Sona Erdirir mi?

Uygulamada müteahhitler çoğu zaman binayı kaba haliyle ya da eksikleriyle teslim edip gecikme tazminatından kurtulmaya çalışır. Oysa hukuken geçerli bir teslimden söz edilebilmesi için, kural olarak binanın oturulabilir ve sözleşmeye uygun biçimde tamamlanmış olması gerekir. Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça yapı kullanma izin belgesini, yani iskanı alma borcu yükleniciye aittir. İskanı alınmamış bir bağımsız bölümün arsa sahibine fiilen teslim edilmiş olması, yükleniciyi gecikme tazminatından kurtarmaz. Yani anahtarın verilmiş olması tek başına yeterli değildir; eksik ve ayıplı bir teslim, gecikmenin devam ettiği şeklinde değerlendirilebilir. Bu nedenle teslim anında taşınmazın durumunu, eksikleri ve iskan durumunu bir tutanakla belgelemek büyük önem taşır.

Gecikme Tazminatı Dışındaki Haklar

Arsa sahibinin elindeki tek araç gecikme tazminatı değildir. Yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi, kural olarak sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifayı, yani inşaatın tamamlanıp teslim edilmesini ve bununla birlikte gecikme tazminatını isteyebilir. Gecikme makul süreyi aşacak biçimde uzuyor ve inşaat ciddi biçimde geride kalıyorsa, arsa sahibi noter aracılığıyla temerrüt ihtarı gönderip uygun bir süre tanıdıktan sonra sözleşmeden dönme yoluna da gidebilir. Sözleşmeden dönülmesi halinde taraflar birbirlerine verdiklerini geri ister. Ayrıca sözleşmede ayrıca bir cezai şart kararlaştırılmışsa, bu cezai şart kural olarak gecikme tazminatından bağımsız olarak istenebilir; ancak sözleşmede cezai şartın kira tazminatı yerine geçeceği açıkça belirtilmişse bu hüküm dikkate alınır. Hangi yolun seçileceği, gecikmenin boyutuna ve arsa sahibinin önceliklerine göre değerlendirilmelidir.

Zamanaşımı: Beş Yıl Kuralı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla bir eser sözleşmesidir. Eser sözleşmesinden doğan alacaklar, kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir. Gecikme tazminatı talebinde bu süre, teslimin gerçekleşmesi gereken tarihten işlemeye başlar. Ancak yüklenici inşaatı kasten ayıplı yapmışsa ya da ağır kusuru varsa, zamanaşımı süresi on yıla çıkar. Sürenin kaçırılması hakkın kaybına yol açacağından, gecikme ortaya çıktığında vakit kaybetmeden harekete geçmek önemlidir.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, teslim tarihini ve eksik işleri hiçbir belgeye dayandırmadan, sözlü olarak takip etmektir. İkinci hata, müteahhidin kaba ya da iskansız teslimini geçerli bir teslim sanıp gecikme tazminatından vazgeçmektir. Üçüncü hata, beş yıllık zamanaşımı süresinin göz ardı edilmesidir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Sözleşmedeki teslim tarihini ve bu tarihin ruhsata mı yoksa takvime mi bağlı olduğunu net biçimde belirleyin. İnşaatın gecikmeye başladığını fark ettiğinizde noter aracılığıyla temerrüt ihtarı gönderin. Teslim sırasında taşınmazın durumunu, eksikleri ve iskan durumunu tutanakla ve fotoğraflarla belgeleyin. Bölgedeki rayiç kira bedellerine ilişkin delilleri toplayın. Sözleşmenizde cezai şart varsa, bunun kira tazminatı yerine mi yoksa ona ek mi olduğunu kontrol edin. Hangi hakkın sizin için en avantajlı olduğunu belirlemek için sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözleşmede yazmıyorsa gecikme tazminatı isteyebilir miyim?

Evet. Sözleşmede gecikme tazminatına ya da kira kaybına ilişkin hiçbir hüküm bulunmasa bile, yüklenicinin temerrüdü ispatlandığında mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep edilebilir.

Müteahhit daireyi iskansız teslim ederse gecikme biter mi?

Hayır. Aksi kararlaştırılmadıkça iskanı, yani yapı kullanma izin belgesini alma borcu yükleniciye aittir. İskanı alınmamış bir bağımsız bölümün fiilen teslim edilmesi, müteahhidi gecikme tazminatı ödemekten kurtarmaz.

Gecikme tazminatı hangi süre için hesaplanır?

Tazminata esas gecikme süresi, taşınmazın sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarih ile fiilen ve usulüne uygun biçimde teslim edildiği tarih arasındaki süredir. Bu süre boyunca mahrum kalınan kira geliri esas alınır.

Geç teslim davası ne kadar sürede açılmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmesi olduğundan, alacaklar kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir ve süre teslimin gerekli olduğu tarihten işler. Yüklenicinin ağır kusuru ya da kasten ayıplı yapımı halinde bu süre on yıla çıkar.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekil şartına dair bir başka değerlendirme için kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T. 20.05.2026, E. 2025/3027, K. 2026/2197. İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117, 123-126 ve 470 vd. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul ve inşaat hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Müteahhit Daireyi Geç Teslim Etti, Ne Yapabilirim? Gecikme Tazminatı yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Bir mimarın emek verip çizdiği proje, bazen hiç izin alınmadan başka bir parselde birebir uygulanır, bazen de işveren tarafından mimara sorulmadan değiştirilir. Pek çok mimar bu durumda elinden bir şey gelmeyeceğini düşünür. Oysa hukukumuz mimari projeleri ve yapıları telif hakkıyla korur ve izinsiz kullanıma karşı güçlü araçlar sunar. Bu yazıda mimari eserin hangi şartlarla korunduğunu, mimarın hangi haklara sahip olduğunu ve ihlal halinde başvurulabilecek yolları ele alıyoruz.

Mimari Proje Telif Hakkıyla Korunur mu?

Evet. FSEK, mimari alanda iki ayrı koruma öngörür. Mimari yapının plan ve projeleri, FSEK m. 2 kapsamında ilim ve edebiyat eseri olarak korunur. Projeye göre inşa edilen yapının kendisi ise FSEK m. 4 kapsamında güzel sanat eseri, yani mimarlık eseri sayılır. Ancak her çizim otomatik olarak eser sayılmaz. Korumadan yararlanmak için projenin sahibinin hususiyetini, yani özgün yaratıcı izini taşıması gerekir. Tamamen standart, teknik zorunlulukların belirlediği ve herkesin aynı biçimde çizeceği bir tasarım eser niteliği taşımayabilir. Koruma, eserin yaratıldığı anda kendiliğinden doğar; tescil ya da başvuru gerekmez. Koruma süresi eser sahibinin yaşamı boyunca ve ölümünden itibaren 70 yıl devam eder.

Mimarın Mali ve Manevi Hakları

Mimar, eser sahibi olarak iki grup hakka sahiptir. Mali haklar, eserden ekonomik olarak yararlanmayı sağlar. Mimari eserler açısından en önemlisi çoğaltma hakkıdır. Bir projenin başka bir binada uygulanması, hukuken o eserin çoğaltılması anlamına gelir ve mimarın izni olmadan yapılamaz. İşleme hakkı ise projeden yararlanılarak ona bağlı yeni bir tasarım oluşturulmasını kapsar. Manevi haklar ise eserle mimar arasındaki kişisel bağı korur. Bunların başında eserde değişiklik yapılmasını önleme yetkisi gelir. Mimar, projesinin ya da yapının özelliğini bozan, şeref ve itibarını zedeleyen değişikliklere karşı çıkabilir. Mimar ayrıca eserde adının belirtilmesini isteyebilir. Uygulamada önemli bir kural da şudur: projede ya da yapıda adı eser sahibi olarak belirtilen kişi, aksi ispat edilene kadar eser sahibi kabul edilir.

İşveren ya da Yapı Sahibi Projeyi Değiştirebilir mi?

Bu, uygulamada en çok tartışılan konudur. Kural olarak eserde değişiklik yapılması mimarın iznine bağlıdır. Mimar, mali haklarını devrederken yazılı olarak değişiklik yetkisi de vermiş olabilir. Ayrıca projeyi uygulama hakkını devralan kişi, bu hakkı kullanabilmek için teknik olarak zorunlu olan değişiklikleri mimarın ayrıca izni olmadan yapabilir. Ancak zorunlu olmayan, projenin özgün bütünlüğünü bozan değişiklikler mimarın hakkını ihlal eder. Mimar yazılı izin vermiş olsa bile, eserin niteliğini bozan ya da şeref ve itibarını zedeleyen değişiklikleri önleme hakkını korur ve bu yetkiden sözleşmeyle vazgeçilemez. Nitekim İstanbul 1. Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemesi’nin 2024 tarihli bir kararında, bir restorasyon projesi üzerinde yapılan ve zorunluluk taşımayan değişikliklerin projenin özgün bütünlüğüne zarar verdiği kabul edilmiş ve mimar lehine rayiç bedelin üç katı üzerinden tazminata hükmedilmiştir.

İzinsiz Kullanımda Hangi Davalar Açılabilir?

Mimari eseri izinsiz kullanılan mimar birden fazla yola başvurabilir. Tecavüzün tespiti davasıyla ihlalin varlığını tespit ettirebilir, tecavüzün ref’i davasıyla devam eden ihlalin durdurulmasını, tecavüzün meni davasıyla da ihlal tehlikesinin önlenmesini isteyebilir. Parasal talepler açısından en güçlü araç FSEK m. 68’dir. Buna göre mimar, sözleşme yapılmış olsaydı isteyebileceği bedelin ya da rayiç bedelin en çok üç katını talep edebilir. Bu talepte karşı tarafın kusurlu olması aranmaz. Anayasa Mahkemesi’nin 2013 tarihli kararı uyarınca üç kat bir üst sınırdır ve hakim bu sınır içinde takdir yetkisini kullanır. Ayrıca kusur varsa FSEK m. 70 uyarınca maddi ve manevi tazminat da istenebilir. İzinsiz çoğaltma ve değişiklik fiilleri FSEK kapsamında suç da oluşturabilir ve bu suçlar şikayete bağlıdır. İhlalin kanıtlanması için dava öncesinde mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırmak çoğu zaman belirleyici olur.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

Mimarların en sık yaptığı hata, projeyi ya da ön projeyi sözleşme imzalanmadan, hiçbir yazılı kayıt tutmadan işverene teslim etmektir. Bu durumda projenin hangi amaçla verildiği ve nerede kullanılabileceği tartışmalı hale gelir. İkinci hata, mali hakların devrini belirsiz bırakmaktır. FSEK’e göre mali hakların devri yazılı yapılmalı ve devredilen haklar tek tek sayılmalıdır; “tüm haklar devredilmiştir” gibi genel ifadeler uyuşmazlık yaratır. İşverenlerin en sık yaptığı hata ise, bir kez bedelini ödedikleri projeyi başka parsellerde de serbestçe kullanabileceklerini düşünmektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Projelerinize adınızı ve imzanızı mutlaka koyun. Ön proje ve teklif aşamasında verdiğiniz çizimleri yazılı bir kayıtla, hangi iş için verildiğini belirterek teslim edin. Mimari proje sözleşmesinde hangi hakları, hangi yapı için ve hangi süreyle devrettiğinizi açıkça yazın. İzinsiz kullanım fark ettiğinizde fotoğraf, ruhsat ve belediye kayıtlarını toplayın ve vakit kaybetmeden delil tespiti yaptırın.

Sıkça Sorulan Sorular

Mimari proje telif hakkıyla korunur mu?

Evet. Mimari plan ve projeler FSEK m. 2 kapsamında, projeye göre yapılan bina ise FSEK m. 4 kapsamında eser olarak korunur. Koruma için projenin özgün olması, yani sahibinin hususiyetini taşıması gerekir. Tescil şartı yoktur.

Projem başka bir binada izinsiz uygulandı, ne isteyebilirim?

Projenin başka yerde izinsiz uygulanması çoğaltma hakkının ihlalidir. İhlalin durdurulmasını ve FSEK m. 68 uyarınca sözleşme yapılsaydı isteyebileceğiniz bedelin en çok üç katını talep edebilirsiniz. Bu talepte karşı tarafın kusuru aranmaz.

İşveren projemde değişiklik yapabilir mi?

Teknik olarak zorunlu değişiklikler mimarın ayrıca izni olmadan yapılabilir. Ancak projenin özgün bütünlüğünü bozan, zorunlu olmayan değişiklikler mimarın hakkını ihlal eder. Mimar, eserin niteliğini bozan değişiklikleri önleme hakkından sözleşmeyle bile vazgeçemez.

Mimari projenin hakları nasıl devredilir?

Mali hakların devri yazılı yapılmalı ve devredilen haklar, örneğin çoğaltma ya da işleme hakkı, tek tek belirtilmelidir. Hangi yapı için ve hangi süreyle devredildiğinin açıkça yazılması uyuşmazlıkların önüne geçer.

İnşaat sürecindeki hak ve yükümlülüklere dair bir başka değerlendirme için kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat ve kararlar: 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu m. 2, 4, 16, 22, 52, 68 ve 70; Anayasa Mahkemesi, E. 2012/133, K. 2013/33; İstanbul 1. Fikri ve Sınai Haklar Hukuk Mahkemesi, E. 2017/464, K. 2024/70. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Fikri mülkiyet hukukuna dair diğer yazılarımız için: Fikri Mülkiyet Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Mimari Projem İzinsiz Kullanıldı, Ne Yapabilirim? (Rehber) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Tahliye taahhüdü, ev sahipleri için en güçlü tahliye yollarından biridir, ancak aynı zamanda en çok yanlış düzenlenen ve bu yüzden geçersiz sayılan belgelerden biridir. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi, ev sahibine önemli bir güvence sağlar. Peki bu taahhüt her zaman geçerli midir? Hangi şartları taşımalıdır? Boş tarihli ya da kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan taahhütlerin durumu nedir? Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını güncel Yargıtay uygulaması ışığında ele alıyoruz.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, kiracının, kiraladığı konut ya da işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, ev sahibine, sözleşme süresi dolmasa bile taahhüt edilen tarihte kiracıyı tahliye ettirme imkanı verir. Bu yönüyle çok güçlü bir belgedir. Ancak kanun, kiracıyı korumak için taahhüdün geçerliliğini sıkı şartlara bağlamıştır. Bu şartlardan herhangi biri eksikse, taahhüt geçersiz sayılır ve ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye isteyemez.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Geçerli bir tahliye taahhüdü için beş şartın bir arada bulunması gerekir. Birincisi, taahhüt yazılı olmalıdır. Adi yazılı belge yeterlidir, noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak noterde düzenlenmiş taahhüt, icra takibinde büyük avantaj sağlar çünkü kiracı imzaya itiraz edemez. İkincisi, taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Bu en kritik şarttır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt geçersizdir. Çünkü kanun, kiracının evi kiralayabilmek için baskı altında olduğu anda attığı imzayı korumaz. Üçüncüsü, taahhütnamede belirli bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Bu tarih gün, ay ve yıl olarak net biçimde yazılmalıdır. Dördüncüsü, taahhüt kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır. Beşincisi, taahhüt koşulsuz olmalıdır.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Taahhüt Neden Geçersiz?

Uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik nedeni budur. Bir kiracı, evi kiralarken, henüz taşınmadan, kira sözleşmesiyle aynı anda bir de tahliye taahhüdü imzalarsa, bu taahhüt geçersizdir. Çünkü hukuk, kiracının o an evi tutabilmek için mecbur kaldığını ve baskı altında olduğunu varsayar. Bu durum irade sakatlığı olarak değerlendirilir. Geçerli bir taahhüt için, kiralananın teslim edildiği tarihten en az bir gün sonra imzalanmış olması gerekir. Bu nedenle ev sahiplerinin, taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün değil, kiracı taşındıktan sonraki bir tarihte alması büyük önem taşır.

Boş Tarihli Taahhüt Geçerli midir?

Uygulamada ev sahipleri bazen kiracıya tarihi boş bir taahhütname imzalatır ve tarihi sonradan doldurur. Bu konuda Yargıtay’ın yerleşik uygulaması şudur: kiracı imzasını inkar etmiyorsa, tarihi sonradan doldurulmuş taahhüt geçerli kabul edilir. Yani boş bir taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hale gelir ve boş kısımların doldurulması konusunda kiraya verene yetki verdiği kabul edilir. Bu durumda ispat yükü kiracıya geçer. Kiracı, taahhüdün gerçekte kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığını ya da tarih kısımlarının haksız doldurulduğunu iddia ediyorsa, bunu aynı güçte yazılı bir delille ispatlamak zorundadır. Buradaki temel ilke şudur: boşa imza atan, sonucuna katlanır. Ancak kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığını yazılı delille ispatlayabilirse, taahhüt geçersiz sayılır. Bu nedenle boş tarihli taahhüt, ev sahibi için avantajlı olsa da, uyuşmazlık halinde tartışmaya açıktır.

Bir Aylık Süre ve Tahliye Yolları

Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa ve kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibinin harekete geçmesi için sınırlı bir süresi vardır. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür, kaçırılırsa taahhüde dayanma hakkı kaybedilir. İki yol vardır. Birincisi, tahliye talepli icra takibidir. Ev sahibi, taahhüde dayanarak icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatır. İkincisi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Ayrıca ev sahibi, bir ay içinde dava açmak yerine, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma hakkı bir kira yılı için uzamış sayılır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

Ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün almaktır. Bu, taahhüdü baştan geçersiz kılar. İkinci hata, bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmaktır. Üçüncü hata, aile konutu durumunda yalnızca bir eşin imzasını almaktır. Kiralanan aile konutuysa, diğer eşin de imzasının alınması, sonradan çıkacak itirazları önler. Kiracıların ise en sık yaptığı hata, ne imzaladığını okumadan taahhüt vermektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Ev sahibiyseniz, taahhüdü kiracı taşındıktan sonraki bir tarihte, belirli bir tahliye tarihi yazarak alın, mümkünse noterde düzenletin ve aile konutunda her iki eşin imzasını isteyin. Taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süreyi kaçırmayın. Kiracıysanız, imzaladığınız taahhüdün tarihini ve içeriğini dikkatle kontrol edin. Her iki taraf da bu teknik süreçte hukuki destek almalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü noterde mi yapılmalıdır?

Hayır, zorunlu değildir. Adi yazılı taahhüt de geçerlidir. Ancak noterde düzenlenmiş taahhüt icra takibinde büyük avantaj sağlar, çünkü kiracı imzaya itiraz edemez ve doğrudan tahliye takibi başlatılabilir.

Kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan taahhüt geçerli mi?

Hayır. Kiralananın tesliminden önce ya da kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhüt geçersizdir. Kanun, kiracının evi tutabilmek için baskı altında attığı imzayı korumaz. Taahhüt, teslimden sonraki bir tarihte verilmelidir.

Boş tarihli tahliye taahhüdü geçerli midir?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kiracı imzasını inkar etmiyorsa tarihi sonradan doldurulmuş taahhüt geçerli sayılır ve ispat yükü kiracıya geçer. Ancak kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığını yazılı delille ispatlarsa taahhüt geçersiz olur.

Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalı?

Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Bir ay içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildiren ev sahibinin dava hakkı bir kira yılı uzar.

Kira ve tahliye konularına dair bir başka değerlendirme için kirasını ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352, m. 353. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul ve kira hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Geçerlidir? Geçerlilik Şartları (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Ev sahiplerinin en çok yaşadığı sorunlardan biri, kirasını düzenli ödemeyen kiracıdır. Peki kirasını ödemeyen bir kiracı hukuken nasıl çıkarılır? Hemen tahliye edilebilir mi, yoksa önce bir süre mi tanınması gerekir? Bu yazıda kira bedelini ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini, yasal süreleri ve izlenebilecek yolları güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.

Kiracı Kirasını Ödemezse Ne Olur?

Kiracının temel borcu, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Kira bedelinin ödeme günü geldiği halde ödenmemesi, kiracıyı temerrüde, yani borçlu olarak gecikmeye düşürür. Ancak kiracının bir ödemeyi geciktirmesi, kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiraya verene belirli bir usul izleme yükümlülüğü getirir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir bildirim göndererek, borcunu ödemesi için bir süre tanımak ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek zorundadır. Yani doğru yol, önce kiracıya yasal süreyi tanıyan bir ihtar göndermektir.

30 Günlük Süre ve İhtar Şartı

Kanun, kiracıya tanınacak süreyi açıkça belirlemiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın geçerli olması için birkaç noktaya dikkat edilmelidir. İhtarda ödenmesi gereken kira ve yan gider borcu açıkça belirtilmeli, kiracıya en az 30 günlük süre tanınmalı ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedilip tahliyenin isteneceği bildirilmelidir. İhtar noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, tahliye talepli icra takibindeki ödeme emri de kanuni ihtar niteliği taşır. Kiracı bu süre içinde tüm borcunu, takip masrafları dahil olmak üzere tam olarak öderse, artık bu sebebe dayanarak tahliye istenemez.

İki Tahliye Yolu: Dava ve İcra Takibi

Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için iki temel yol vardır. Birinci yol, noter aracılığıyla 30 günlük süre içeren temerrüt ihtarı göndermek, süre sonunda ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. İkinci yol, doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, hem borcun ödenmesini ister hem de tahliye ihtarı içerir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. İcra takibi yolu, tek işlemle hem kira alacağının tahsilini hem de tahliyeyi sağladığı için uygulamada çoğu zaman daha hızlı ve etkilidir. Hangi yolun seçileceği somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Kısmi Ödeme ve Yan Giderler

Uygulamada çok önemli iki nokta vardır. Birincisi, kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kiracının borcunun yalnızca bir kısmını ödemesi yeterli değildir. Borcun tamamının süresi içinde ödenmesi gerekir. Örneğin kira bedelinin çok küçük bir kısmı bile eksik ödenmişse, temerrüt devam eder ve tahliye istenebilir. Bu konuda hakimin takdir yetkisi bulunmaz. İkincisi, yan gider borcu da tıpkı kira bedeli gibi değerlendirilir. Aidat, ısıtma, su gibi sözleşme gereği kiracıya ait olan yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt ve tahliye sebebidir. Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, 30 günlük süre içinde yan gider borcunun ödenmemesinin de kira bedelinin ödenmemesi gibi doğrudan tahliye sebebi olduğu vurgulanmıştır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

Kiraya verenlerin en sık yaptığı hata, usulüne uygun bir ihtar göndermeden ya da 30 günlük süreyi tanımadan tahliye istemektir. İhtardaki bir eksiklik ya da tebligat hatası, tüm sürecin geçersiz sayılmasına yol açabilir. İkinci hata, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanmasıdır. Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur, dolayısıyla mahkemede açılacak tahliye davasından önce arabulucuya başvurulması gerekir. Üçüncü hata, kısmi ödemeyi kabul edip sürecin bozulmasına yol açmaktır. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Kira borcu için mutlaka usulüne uygun ve yasal süreyi içeren yazılı ihtar gönderin. Borç kalemlerini kira, faiz ve yan gider olarak ayrı ayrı gösterin. Tebligatın doğru adrese ulaşmasına dikkat edin. Mahkeme yolunda zorunlu arabuluculuğu atlamayın. Hangi tahliye yolunun sizin için uygun olduğunu ve süreleri doğru belirlemek için sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Kirasını ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Önce kiracıya yazılı ihtarla en az 30 günlük ödeme süresi tanınması gerekir. Kiracı bu sürede kira ve yan gider borcunu tam ödemezse, ancak o zaman sözleşme feshedilip tahliye davası ya da tahliye talepli icra takibi yoluna gidilebilir.

Kiracı borcunun bir kısmını öderse tahliye durur mu?

Hayır. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kira ve yan gider borcunun tamamının, takip masraflarıyla birlikte süresi içinde ödenmesi gerekir. Çok küçük bir eksik ödeme bile temerrüdü sürdürür ve tahliye istenebilir.

Aidat borcu tahliye sebebi olur mu?

Evet. Sözleşme gereği kiracıya ait olan aidat ve benzeri yan giderlerin ödenmemesi de tıpkı kira bedeli gibi temerrüt ve tahliye sebebidir. Güncel Yargıtay içtihadı bunu açıkça kabul etmektedir.

Kira tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Yani sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Tahliye talepli icra takibi yolunda ise bu şart uygulanmaz.

Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarına dair bir başka değerlendirme için tapu iptali ve tescil davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul ve kira hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Temerrüt ve Tahliye (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Günlük hayatta insanlar bazen mallarını, gerçekte tam mülkiyetini devretmek istemedikleri halde, belli bir amaç için bir başkasının üzerine geçirir. Örneğin bir kişi, kredi çekebilmek ya da malını korumak amacıyla taşınmazını güvendiği birine devreder ve amaç gerçekleşince geri alacağı konusunda anlaşır. Buna hukukta inançlı işlem ya da inanç sözleşmesi denir. Peki devrettiğiniz kişi malı geri vermezse ne olur? Bu yazıda inançlı işlemin ne olduğunu, tapu iptali davasını ve bu davalardaki en kritik konu olan ispatı güncel bir Yargıtay kararı ışığında ele alıyoruz.

İnançlı İşlem (İnanç Sözleşmesi) Nedir?

İnançlı işlem, bir kişinin, malının mülkiyetini belirli bir amaçla ve geri alma şartıyla bir başkasına devretmesidir. İşlemin iki tarafı vardır. Malını devreden kişiye inanan, malı devralan kişiye ise inanılan denir. İnanan, malını inanılana devreder, ancak amaç malı ona tam ve kalıcı olarak vermek değildir. Amaç, bir teminat oluşturmak ya da malın belirli bir süre yönetilmesini sağlamak gibi sınırlı bir hedeftir. Amaç gerçekleştiğinde ya da kararlaştırılan süre dolduğunda, inanılan malı inanana geri vermekle yükümlüdür. En tipik örnek, bir kişinin kredi çekebilmek için taşınmazını güvendiği birine devretmesi ve borç ödendikten sonra geri almasıdır. İnançlı işlem hukukumuzda ayrı bir kanun maddesiyle düzenlenmemiştir, ancak sözleşme özgürlüğü ilkesi gereği geçerli kabul edilir. Dayanağını 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik içtihat oluşturur.

Mal Geri Verilmezse: Tapu İptali ve Tescil Davası

İnanılan, yani malı devralan kişi, kararlaştırılan şart gerçekleştiği halde malı geri vermeye yanaşmazsa, inanç sözleşmesine aykırı davranmış olur. Bu durumda inanan, tapu iptali ve tescil davası açarak malının kendisine geri verilmesini isteyebilir. Bu dava, taşınmazın aynına ilişkin yolsuz tescile değil, inanç sözleşmesinden doğan kişisel hakka dayanır. Yani inanan, aramızda bir inanç sözleşmesi vardı, mal bana iade edilmeliydi diyerek talepte bulunur. Davanın kabul edilmesi halinde inanılan adına olan tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz yeniden inanan adına tescil edilir. Ancak bu sonuca ulaşmanın önündeki en büyük engel, çoğu zaman ispat meselesidir.

En Kritik Konu: Yazılı Delil Şartı

İnançlı işlem davalarının kaderini belirleyen en önemli kural, ispata ilişkindir. 05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, inançlı işlem iddiası kural olarak yazılı delille ispatlanmalıdır. Yani taşınmaz güven ilişkisine dayanarak devredilmiş olsa bile, bunu yalnızca tanık dinleterek ispatlamak mümkün değildir. İspat için, tarafların imzasını taşıyan ve inanç ilişkisini gösteren yazılı bir belge gerekir. Bu belgenin devir anında düzenlenmiş olması şart değildir, devirden sonra düzenlenmiş olsa bile tarafların imzasını taşıyorsa ve karşı tarafça kabul ediliyorsa yeterli sayılır. Yazılı bir inanç sözleşmesi yoksa, yazılı delil başlangıcı niteliğindeki belgeler devreye girer. Karşı tarafça verilmiş ya da gönderilmiş, iddiayı olası gösteren bir mektup, banka dekontu ya da benzeri bir belge yazılı delil başlangıcı sayılabilir ve bu durumda tanık dinlenmesi de mümkün olur. Ne yazılı delil ne de delil başlangıcı varsa, son çare olarak karşı tarafa yemin teklif edilebilir.

Güncel Yargıtay Kararı ve Zamanaşımı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 11 Haziran 2025 tarihli, 2024/2762 E., 2025/2939 K. sayılı kararı bu ilkeleri güncel biçimde teyit etmektedir. Kararda, inanç sözleşmesinin inanan ile inanılan arasında yapılan, hak ve borçları belirleyen, devredilen hakkın geri verilme şartlarını içeren borçlandırıcı bir işlem olduğu ve 05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inançlı işleme dayalı iddianın yazılı delille kanıtlanması gerektiği vurgulanmıştır. Zamanaşımı konusunda ise şu husus önemlidir. İnanç sözleşmesinden doğan iade talebi kişisel hakka dayandığı için, kural olarak on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, malın iade edilmesi gereken tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle inanılanın iadeden kaçındığı andan itibaren süreyi takip etmek ve vakit kaybetmemek büyük önem taşır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık ve en ağır sonuç doğuran hata, inanç ilişkisini hiçbir yazılı belgeye dayandırmadan, yalnızca güvene ve söze dayanarak kurmaktır. Yazılı bir belge olmadığında, mal fiilen sizin olsa bile davayı ispatlamak çok zorlaşır. İkinci hata, elde bulunan yazılı belgelerin, dekontların ve yazışmaların saklanmamasıdır. Banka dekontları, mesajlar ve mektuplar delil başlangıcı olarak davanın seyrini değiştirebilir. Üçüncü hata, on yıllık zamanaşımı süresinin göz ardı edilmesidir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Malınızı geçici olarak devredecekseniz, aranızdaki inanç ilişkisini mutlaka tarafların imzasını taşıyan yazılı bir belgeyle kayıt altına alın. Devir amacını, geri verme şartını ve süreyi bu belgede açıkça belirtin. Devirle ilgili tüm ödeme ve yazışma kayıtlarını saklayın. İade talebiniz reddedildiğinde süreyi kaçırmadan harekete geçin. Sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

İnançlı işlem nedir?

İnançlı işlem, bir kişinin malını belirli bir amaçla ve geri alma şartıyla bir başkasına devretmesidir. Malı devreden inanan, devralan inanılandır. Amaç gerçekleşince ya da süre dolunca inanılan malı geri vermekle yükümlüdür. En tipik örnek kredi için taşınmazı geçici devretmektir.

İnançlı işlem nasıl ispatlanır?

Kural olarak yazılı delille ispatlanır. Tanık tek başına yeterli değildir. Tarafların imzasını taşıyan bir inanç sözleşmesi gerekir. Yazılı belge yoksa, banka dekontu veya mektup gibi yazılı delil başlangıcı varsa tanık da dinlenebilir; o da yoksa yemin teklif edilebilir.

İnançlı işlemde geri verme davası zamanaşımına tabi mi?

Evet. İnanç sözleşmesinden doğan iade talebi kişisel hakka dayandığı için kural olarak on yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, malın iade edilmesi gereken tarihten itibaren işler.

Sadece tanıkla inançlı işlemi ispatlayabilir miyim?

Kural olarak hayır. Yazılı delil ya da en azından yazılı delil başlangıcı niteliğinde bir belge olmadan, tek başına tanık beyanıyla inançlı işlemi ispatlamak mümkün değildir. Bu nedenle yazılı belge büyük önem taşır.

Taşınmaz devri ve tapu iptaline dair bir başka değerlendirme için vekaletin kötüye kullanılmasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, T. 11.06.2025, E. 2024/2762, K. 2025/2939. İlgili içtihat: 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

İnançlı İşlem Nedir? Geçici Devrettiğim Malımı Geri Alabilir miyim? (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Bir kişiye vekalet vermek, ona büyük bir güven duymak demektir. Özellikle taşınmaz alım satımı için verilen vekaletler, kötü niyetli ellerde ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Vekilin, kendisine verilen satış yetkisini sizin zararınıza kullanması, örneğin malınızı değerinin çok altında bir bedelle, üstelik kendi yakınına satması, hukukumuzda vekaletin kötüye kullanılması olarak adlandırılır. Bu yazıda vekaletin kötüye kullanılmasının ne olduğunu, tapu iptali davası açılıp açılamayacağını ve iyiniyetli üçüncü kişi konusunu güncel bir Yargıtay kararı ışığında ele alıyoruz.

Vekilin Sadakat ve Özen Borcu Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre vekil, vekalet verenin menfaatlerine uygun hareket etmek, ona sadakat göstermek ve işi özenle yürütmekle yükümlüdür. Sadakat borcu, vekalet ilişkisinin en temel unsurudur. Vekil, yalnızca vekalet verenin yararına hareket etmeli, onun zararına olacak davranışlardan kaçınmalıdır. Vekile satış için geniş bir yetki verilmiş olması, ona vekalet vereni zararlandırma hakkı tanımaz. Yani vekil, kağıt üzerinde satış yetkisine sahip olsa bile, bu yetkiyi vekalet verenin çıkarına aykırı biçimde kullanamaz. Vekilin bu yükümlülüklere aykırı davranarak vekalet vereni zarara uğratması, vekaletin kötüye kullanılması anlamına gelir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması Nasıl Anlaşılır?

Uygulamada vekaletin kötüye kullanıldığını gösteren bazı tipik belirtiler vardır. Bunların başında, taşınmazın rayiç değerinin çok altında bir bedelle satılması gelir. Örneğin gerçek değeri yüksek olan bir taşınmazın, çok düşük bir bedelle devredilmesi kötüye kullanma şüphesi doğurur. Bir diğer belirti, vekil ile alıcının birbirini tanıması, akraba ya da yakın olmasıdır. Ayrıca satış bedelinin vekalet verene hiç ödenmemesi ya da banka kanalıyla değil elden ödendiğinin iddia edilmesi de önemli bir emaredir. Yargıtay, özellikle yüksek meblağlarda elden ödeme iddialarına, hayatın olağan akışına aykırı olduğu gerekçesiyle şüpheyle yaklaşır. Bir de satışı gerektiren gerçek bir ihtiyacın bulunup bulunmadığına bakılır. Bu belirtiler bir arada değerlendirilerek vekilin görevini kötüye kullanıp kullanmadığı belirlenir.

İyiniyetli ve Kötüniyetli Alıcı Ayrımı

Bu davalardaki en kritik ayrım, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli mi yoksa kötüniyetli mi olduğudur. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki tapu siciline güven ilkesine göre, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Yani alıcı, vekilin görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, yaptığı sözleşme geçerlidir ve alıcının mülkiyeti korunur. Bu durumda tapu iptali davası reddedilir, vekalet veren zararını yalnızca vekilden tazminat olarak isteyebilir. Buna karşılık alıcı kötüniyetliyse, yani vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa veya vekille el ve iş birliği içindeyse, tapu siciline güven ilkesinden yararlanamaz. Bu halde tapu kaydının iptaline ve taşınmazın gerçek malik adına tesciline karar verilir.

Güncel Yargıtay Kararı Ne Diyor?

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2 Mart 2026 tarihli, 2025/3656 E., 2026/1593 K. sayılı kararı bu konuda yol gösterici niteliktedir. Kararda, satış için geniş yetki verilmesinin, vekile makul ölçülerin dışına çıkarak vekalet vereni zararlandırma hakkı tanımadığı vurgulanmıştır. Bu somut olayda mahkeme birkaç olguyu birlikte değerlendirmiştir. Taşınmazın satılmasını gerektiren bir ihtiyacın bulunmaması, satış bedelinin vekalet verene ödendiğinin kanıtlanamaması ve vekil ile alıcının birbirini tanıması. Bu olgular bir arada, vekaletin kötüye kullanıldığını gösteren güçlü belirtiler olarak kabul edilmiştir. Bu karar, vekilin salt yetki sınırları içinde kalmasının yeterli olmadığını, asıl olanın vekalet verenin yararına hareket etmek olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, taşınmaz satışı için sınırsız ve genel vekalet vermektir. Vekaletin kapsamını dar tutmak, hangi taşınmazın hangi şartlarla satılabileceğini belirlemek büyük önem taşır. İkinci hata, dava açarken talepleri doğru kurmamaktır. Alıcının iyiniyetli çıkma ihtimaline karşı, tapu iptali talebiyle birlikte terditli olarak, yani kademeli biçimde vekilden tazminat da talep edilmelidir. Böylece alıcı iyiniyetli bulunsa bile dava tazminat yönünden devam eder. Üçüncü hata, delillerin toplanmamasıdır. Tapu kayıtları, satış bedelinin ödenip ödenmediğini gösteren banka hesap hareketleri, taşınmazın gerçek değerini gösteren bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları belirleyicidir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Taşınmaz için vekalet verirken kapsamı dar ve net tutun. Vekilin işlemlerini takip edin. Kötüye kullanma şüphesi varsa tapu kayıtlarını ve satış bedelinin akıbetini araştırın. Dava açarken tapu iptali ve tazminat taleplerini birlikte ve doğru kurun. Sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Vekilim malımı düşük fiyata sattı, tapuyu geri alabilir miyim?

Alıcının durumuna bağlıdır. Alıcı kötüniyetliyse, yani vekilin görevini kötüye kullandığını biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, tapu iptali ve tescil davasıyla taşınmazı geri alabilirsiniz. Alıcı iyiniyetliyse tapu iptali istenemez, zararınızı vekilden tazminat olarak istersiniz.

İyiniyetli alıcı nasıl belirlenir?

Rayiç bedelin çok altında satış, vekil ile alıcının tanışıklığı ya da akrabalığı, bedelin banka yerine elden ödenmesi veya hiç ödenmemesi gibi olgular iyiniyeti ortadan kaldıran belirtilerdir. Bunlar varsa alıcı kötüniyetli kabul edilebilir.

Vekaletin kötüye kullanılması davası zamanaşımına tabi mi?

Vekaletin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil talebi, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için kural olarak zamanaşımına tabi değildir ve her zaman ileri sürülebilir. Ancak vekile karşı açılacak kişisel tazminat talepleri süreye tabi olabilir, bu nedenle vakit kaybetmemek önemlidir.

Vekalet vermek yerine ne yapmalıyım?

Taşınmaz için vekalet verecekseniz, kapsamı mümkün olduğunca dar tutun. Hangi taşınmazın, hangi asgari bedelle ve hangi şartlarla satılabileceğini vekalette belirlemek, kötüye kullanma riskini azaltır.

Taşınmaz devri ve muvazaa konusuna dair bir başka değerlendirme için tapu iptali ve tescil davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, T. 02.03.2026, E. 2025/3656, K. 2026/1593. İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (vekalet), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Vekaletin Kötüye Kullanılması: Vekilim Malımı Sattı, Ne Yapabilirim? (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Tapu, bir taşınmazın kime ait olduğunu gösteren en güçlü resmi kayıttır. Ancak tapudaki kayıt her zaman gerçeği yansıtmayabilir. Bir taşınmaz hukuka aykırı biçimde başkasının üzerine geçirilmiş, sahte vekaletle satılmış ya da mirastan mal kaçırmak için devredilmiş olabilir. İşte bu gibi durumlarda gerçek hak sahibinin başvuracağı yol tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu yazıda tapu iptali ve tescil davasının ne olduğunu, hangi hallerde açıldığını, görevli mahkemeyi ve sürecin temel kurallarını ele alıyoruz.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde yer alan bir kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olması halinde, bu kaydın iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesi için açılan bir davadır. Dava iki aşamalı bir sonuç doğurur. Önce mevcut hatalı ya da hukuka aykırı tapu kaydı iptal edilir, ardından taşınmaz gerçek hak sahibinin adına tescil edilir. Bu dava, mülkiyet hakkının özüne, yani taşınmazın aynına ilişkindir. Bu niteliği, davanın hangi mahkemede görüleceğinden icrasına kadar birçok kuralı belirler. Hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatları oluşturur.

Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Hallerde Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki kaydın hukuka aykırı olduğu her durumda gündeme gelebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır. Muris muvazaası, yani mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazı gerçekte bağışladığı halde satış gibi göstermesi. Vekaletin kötüye kullanılması, yani vekilin kendisine verilen yetkiyi temsil ettiği kişinin zararına ve kendi ya da yakınının yararına kullanması. Yolsuz tescil, yani geçerli bir hukuki sebep olmadan yapılan tescil. Hukuki ehliyetsizlik, yani taşınmazı devreden kişinin işlem sırasında akli melekelerinin yerinde olmaması. Aile konutunun eşin açık rızası olmadan devredilmesi. Sahtecilik yoluyla yapılan devirler. Bu sebeplerin her biri farklı ispat kurallarına ve farklı hak düşürücü ya da zamanaşımı sürelerine tabidir. Bu nedenle davanın hangi sebebe dayandığının doğru belirlenmesi kritik önem taşır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Yani taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse, bunlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir. Bu kurallar kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilir.

Arabuluculuk Zorunlu mu? İcra ve Süreç

Son yıllarda birçok dava türü zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ancak tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Yani bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartı değildir, doğrudan mahkemeye başvurulabilir. Taraflar isterlerse ihtiyari olarak arabuluculuğa gidebilir, ancak bu zorunlu değildir. Sürece ilişkin bir diğer önemli kural icrayla ilgilidir. Taşınmazın aynına ilişkin ilamlar, yani tapu iptali ve tescil kararları, kesinleşmeden icraya konulamaz. Bu, kararın istinaf ve temyiz yollarından geçip kesinleşmesini beklemek gerektiği anlamına gelir. Bu kural, mülkiyet hakkının önemi nedeniyle getirilmiş bir güvencedir.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, davanın dayanağının yanlış belirlenmesidir. Muris muvazaası, vekaletin kötüye kullanılması ve yolsuz tescil gibi sebeplerin her biri farklı ispat ve süre kurallarına tabidir. Yanlış hukuki nitelendirme, davanın reddine yol açabilir. İkinci yaygın hata, hak düşürücü sürelerin ya da zamanaşımının kaçırılmasıdır. Bazı sebeplerde dava belirli süreler içinde açılmalıdır. Üçüncü hata, delillerin yeterince toplanmamasıdır. Tapu kayıtları, veraset ilamı, banka kayıtları, tanık beyanları ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi davanın kaderini belirler. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Tapunuzda bir hukuka aykırılık olduğunu düşünüyorsanız, önce durumu ve dayanağını doğru tespit ettirin. Süreleri kaçırmamak için vakit kaybetmeden değerlendirme yaptırın. İlgili tüm belgeleri, kayıtları ve delilleri toplayın. Davayı doğru sebebe dayandırmak ve doğru mahkemede açmak için sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası nerede açılır?

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir; taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz. Kural, taşınmazın aynına ilişkin davaların taşınmazın bulunduğu yerde görülmesidir.

Tapu iptali davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. Tapu iptali ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğu için zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak şart değildir; doğrudan mahkemeye başvurulabilir. Taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa gidebilir.

Tapu iptali ve tescil davası hangi hallerde açılır?

En sık muris muvazaası, vekaletin kötüye kullanılması, yolsuz tescil, hukuki ehliyetsizlik, aile konutunun eşin rızası olmadan devri ve sahtecilik hallerinde açılır. Her sebep farklı ispat ve süre kurallarına tabidir.

Tapu iptali kararı ne zaman uygulanır?

Taşınmazın aynına ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulamaz. Yani tapu iptali ve tescil kararının uygulanabilmesi için istinaf ve temyiz yollarından geçip kesinleşmesi gerekir.

Taşınmaz uyuşmazlıklarına dair bir başka değerlendirme için kamulaştırma bedel artırım davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir, Nasıl Açılır? (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.