1. Karara Konu Olan Olay

Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştı. Müteahhit, sözleşme gereği kendisine düşecek dairelerden birini üçüncü bir kişiye, yani davacıya sattı. Alıcı, satış bedelinin önemli bir kısmını ödedi ve daireye yerleşmeyi bekledi. Ancak zaman içinde daire kendisine tapuda devredilmedi. Bunun üzerine alıcı, tapu iptali ve dairenin kendi adına tescili için dava açtı. Davalı taraf ise, alıcının müteahhide olan bazı borçlarının ve binada eksik kalan işlerin bedelinin hesaplanıp, kendisine ödenmek üzere depo edilmesi gerektiğini, yani mahkeme veznesine yatırılması gerektiğini savundu.

2. Üçüncü Kişi Tapuyu Doğrudan İsteyebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, kendisine düşecek daireleri henüz tapu kendi adına geçmeden üçüncü kişilere satabilir. Bu satış, alıcıya kişisel bir hak sağlar. Ancak alıcının tapuyu doğrudan alabilmesi, müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır. Yani müteahhit binayı sözleşmeye uygun biçimde büyük ölçüde tamamlamışsa, ondan daire alan üçüncü kişi de tapuyu talep edebilir. Buna hukukta yüklenicinin kişisel hakkının üçüncü kişiye temliki denir. Alıcı, müteahhidin arsa sahibinden alacağı hakka dayanarak tescil isteyebilir.

3. Kararın Kalbi: Tamamlanma Oranı ve Depo Edilecek Bedel

Bu kararı değerli kılan asıl nokta, tapunun hangi şartla devredileceğidir. Mahkeme keşif yaptırdı ve bilirkişi raporuyla inşaatın yüzde 96,80 oranında tamamlandığını belirledi. Ancak sözleşmede olup da müteahhit tarafından eksik bırakılan işler vardı. Bilirkişi bu eksik işlerin giderim bedelini, ayrıca ödenmemiş belediye ve sosyal güvenlik kurumu borçlarını hesapladı. Bunların toplamı ile alıcının müteahhide olan bakiye satış borcu bir araya getirildi. Mahkemenin yaklaşımı şuydu: alıcı, tapuyu adına alabilmek için bu toplam bedeli mahkeme veznesine depo etmelidir. Çünkü müteahhidin yarım bıraktığı işlerin ve borçların yükü, tapuyu devredecek arsa sahibinin ya da diğer maliklerin üzerinde kalmamalıdır. Alıcı bu bedeli yatırdığında, arsa sahibinin hakkı korunmuş olur ve tapu alıcıya geçebilir.

4. Depo Bedeli Güncel Rayiçle Belirlenir

Kararın en çok dikkat edilmesi gereken yönü şudur: depo edilecek eksik işler bedeli, karar tarihine en yakın güncel rayiç değerlere göre belirlenmelidir. Bu ayrıntı çok önemlidir, çünkü bu davalar uzun sürebilir. Eksik işlerin bedeli, dava açıldığı tarihte hesaplanır, ancak yargılama yıllarca sürerse inşaat malzemesi ve işçilik maliyetleri ciddi biçimde artar. Dava başında belirlenen bir bedel, karar anında gerçek maliyetin çok altında kalabilir. Bu durumda düşük bir depo bedeliyle tapu devredilirse, eksik işleri gerçekte tamamlayacak olan taraf zarara uğrar. İşte bu nedenle eksik işler bedelinin, hükme en yakın tarihteki güncel değerlere göre yeniden hesaplanması gerekir. Böylece hem alıcı tapusuna kavuşur, hem de eksik işlerin gerçek maliyeti karşılanmış olur.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Müteahhitten daire alanların en sık yaptığı hata, sadece satış bedelini ödediklerinde tapunun kendiliğinden geleceğini düşünmektir. Oysa tapunun devri, müteahhidin arsa sahibine karşı borçlarını yerine getirmesine bağlıdır. Müteahhit eksik iş bırakmış ya da borçlarını ödememişse, alıcının bu yükleri karşılaması gerekebilir. İkinci yaygın hata, eksik işler bedelinin dava başındaki eski hesapla ödenebileceğini sanmaktır. Bedel güncel rayiçle belirlendiğinden, uzun süren bir davada bu tutar başta beklenenden yüksek çıkabilir. Bir diğer hata, satış sözleşmesinin ve ödeme belgelerinin düzgün saklanmamasıdır. Alıcının müteahhide ne kadar ödediğini ispatlaması, bakiye borcun doğru hesaplanması için gereklidir.

6. Pratik Tavsiyeler

• Müteahhitten daire alırken, binanın tamamlanma durumunu ve müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini araştırın.
• Tapu devri için, inşaatın tamamlanma oranının ve eksik işlerin bilirkişi raporuyla tespit edileceğini bilin.
• Eksik işler ve borçlar için depo edilecek bedelin, karar tarihine en yakın güncel rayiçlere göre belirleneceğini göz önünde bulundurun. Bu tutar başta beklenenden yüksek olabilir.
• Müteahhide yaptığınız tüm ödemelerin belgelerini saklayın. Bakiye borcunuzun doğru hesaplanması buna bağlıdır.
• Tapu iptali ve tescil davası teknik bir süreçtir. Dava açmadan önce inşaatın durumu ve depo edilecek bedel konusunda hukuki değerlendirme almak hak kaybını önler.

7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, müteahhitten daire alan kişilerin tapularına kavuşabileceğini, ancak bunun belirli şartlara bağlı olduğunu gösteriyor. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, müteahhitten daire alan üçüncü kişi tapuyu talep edebilir. Ancak müteahhidin eksik bıraktığı işlerin ve borçlarının bedelini mahkeme veznesine yatırması, yani depo etmesi gerekir. Bu bedelin karar tarihine en yakın güncel rayiçlere göre belirlenmesi, hem alıcının hem de karşı tarafın haklarını korur. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan bu tür uyuşmazlıklar teknik ve çok yönlüdür. Bu nedenle, tapu ve bedel meselelerinde baştan doğru bir hukuki takip, tarafların gerçek haklarına kavuşmasını sağlar.

Taşınmaz değerinin ve bedelin güncel rayiçle belirlenmesine dair benzer bir değerlendirme için geçit hakkı bedeline ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2022/590 E., 2023/159 K. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Müteahhitten Daire Aldım, Tapu Verilmiyor: Tapuyu Nasıl Alırım? (2023 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir taşınmaz malikinin parseli, genel yola hiçbir bağlantısı olmayan, yani kapalı konumda bir taşınmazdı. Sahibi bu araziye inşaat ruhsatı almak için belediyeye başvurduğunda, yola çıkışı olmadığı için ruhsat alamadı. Bunun üzerine, komşu parseller aleyhine geçit hakkı tesisi davası açtı. Yargılama sırasında keşifler yapıldı, farklı geçit alternatifleri değerlendirildi ve bir alternatif üzerinden geçit hakkı kuruldu. Kararda dikkat çeken nokta, geçit için ödenecek bedelin farklı tarihlerde çok farklı tutarlarda hesaplanmış olmasıydı. Aynı geçit alanı için bir tarihte belirlenen bedel ile daha sonraki bir tarihte belirlenen bedel arasında büyük fark vardı.

2. Geçit Hakkında Bedelin Yeri

Geçit hakkı, üzerinden geçilen taşınmazın mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkıdır. Bu nedenle geçit hakkı tanınan kişi, yükümlü taşınmazın malikine uygun bir bedel ödemek zorundadır. Bedel, geçit hakkının kurulmasının ayrılmaz bir parçasıdır. Nitekim mahkeme, geçit hakkına karar vermeden önce bu bedelin dava açan tarafça mahkeme veznesine yatırılmasını, yani depo edilmesini ister. Bedel yatırılmadan geçit hakkı kurulmaz. Bu yönüyle bedelin doğru ve güncel biçimde belirlenmesi, davanın en kritik aşamalarından biridir.

3. Bedel Nasıl ve Hangi Ölçütlere Göre Belirlenir

Kararın ortaya koyduğu temel ilke şudur: geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenecek bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek, uzman bilirkişiler aracılığıyla ve objektif ölçütlere göre belirlenmelidir. Yani bedel, tarafların istediği ya da tahmin ettiği bir rakam değildir. Bilirkişiler, geçit kurulacak alanın büyüklüğünü, taşınmazın konumunu, niteliğini, imar durumunu ve emsal değerleri inceleyerek gerçek değeri tespit eder. Bu değerlendirme yapılırken taşınmazın güncel piyasa değeri esas alınır. Kararın en önemli vurgusu ise şudur: bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değeri değişebileceğinden, bu durumda bedel yeniden belirlenmelidir. Yani dava uzadıysa ve bu süre içinde taşınmazın değeri arttıysa, eski ve düşük bir bedelle geçit hakkı kurulamaz, bedel karar anına göre güncellenir.

4. Neden Güncel Değer ve Yeniden Belirleme Bu Kadar Önemli

Geçit hakkı davaları uzun sürebilir. Keşif, bilirkişi incelemesi, alternatiflerin değerlendirilmesi ve itirazlar yıllar alabilir. Bu süre içinde taşınmaz değerleri, özellikle son dönemde yaşanan hızlı değer artışları nedeniyle ciddi biçimde yükselebilir. Dava başında ya da ilk keşifte belirlenen bir bedel, karar anında gerçek değerin çok altında kalabilir. Bu durumda yükümlü taşınmazın maliki, arazisinin bir kısmı üzerinde kalıcı bir yük doğmasına rağmen gerçek değerin altında bir bedelle karşı karşıya kalır ki bu hakkaniyete aykırıdır. İşte bu nedenle Yargıtay, bedelin karar tarihine en yakın ve güncel değere göre belirlenmesini, aradan geçen sürede değer değiştiyse yeniden hesaplanmasını arıyor. Bu ilke, hem yükümlü taşınmaz malikini gerçek değerin altında bir bedele mahkum olmaktan korur, hem de geçit hakkı isteyen tarafın ödeyeceği tutarın adil biçimde belirlenmesini sağlar.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Tarafların en sık yaptığı hata, dava başında belirlenen bedelin karar anına kadar geçerli kalacağını sanmaktır. Oysa uzun süren bir davada, ilk belirlenen bedel güncelliğini yitirir. Yükümlü taşınmazın maliki, karar aşamasında bedelin güncel değere göre yeniden belirlenmesini talep etmezse, gerçek değerin çok altında bir bedelle geçit hakkının kurulması riskiyle karşılaşır. Bir diğer yaygın hata, bedelin bilirkişi ve objektif ölçütler yerine kişisel tahminlerle tartışılmasıdır. Bedel, mutlaka uzman bilirkişi raporuna, emsal değerlere ve taşınmazın güncel durumuna dayanmalıdır. Ayrıca geçit hakkı isteyen tarafın, belirlenen bedeli süresinde depo etmemesi de davayı olumsuz etkiler.

6. Pratik Tavsiyeler

• Geçit hakkı davasında bedelin, uzman bilirkişi raporuna ve taşınmazın güncel piyasa değerine göre belirlenmesini isteyin. Kişisel tahminler bağlayıcı değildir.
• Dava uzadıysa, bedelin karar tarihine en yakın güncel değere göre yeniden belirlenmesini talep edin. Değer artışları bedeli doğrudan etkiler.
• Yükümlü taşınmazın malikiyseniz, eski ve düşük bir bedelle geçit hakkı kurulmasına itiraz edin ve güncel değer tespitini isteyin.
• Geçit hakkı isteyen taraftaysanız, belirlenen bedeli süresinde mahkeme veznesine yatırmayı ihmal etmeyin, aksi halde hak kurulmaz.
• İmar durumundaki değişiklikler, çevredeki gelişmeler ve rayiç artışları bedeli değiştirir. Bu değişiklikleri dava boyunca takip edin.

7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, geçit hakkı davalarında asıl belirleyici konulardan birinin bedel olduğunu gösteriyor. Geçit hakkı, üzerinden geçilen taşınmazın malikine ödenecek gerçek ve güncel bir bedel karşılığında kurulur. Bu bedel, uzman bilirkişilerce, objektif ölçütlere ve taşınmazın güncel değerine göre belirlenmelidir. En önemlisi, dava uzadıysa ve taşınmazın değeri değiştiyse, bedel karar tarihine göre yeniden hesaplanmalıdır. Aksi halde taraflardan biri haksız biçimde zarara uğrar. Geçit hakkı davalarında hem hakkın kurulması hem de bedelin doğru belirlenmesi teknik bir süreçtir. Bu nedenle, değer tespiti ve güncelleme konularında baştan doğru bir hukuki takip, tarafların gerçek haklarına kavuşmasını sağlar.

Taşınmaz değeri ve tazminat hesabına dair benzer bir değerlendirme için önalım hakkı ve fiili taksime ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 18.05.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir? Güncel Değer ve Bedelin Yeniden Hesaplanması (2026 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir sitede oturan kat maliki, kendi bloğunun önündeki ortak alana, sitenin plan ve projesinde yer almayan bir çardağın sonradan yapıldığını fark etti. Bu çardak, iki blok arasına ve dairelere çok yakın bir konuma inşa edilmişti. Site içinde projeye uygun olarak yapılmış iki çardak zaten bulunuyordu, ancak bu üçüncü çardak projeye aykırı biçimde eklenmişti. Kat maliki, çardakta sabahın çok erken ve akşamın çok geç saatlerine kadar, günün hemen her saatinde yoğun gürültü yapıldığını, bu durumdan hem kendisinin hem de aynı blokta oturan diğer komşuların rahatsız olduğunu belirtti. Durumu önce site yönetimine iletti, sonuç alamayınca müdahalenin önlenmesi ve ortak alanın eski hale getirilmesi için dava açtı.

2. İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesi Süreci

İlk derece mahkemesi, dava konusu çardağın projeye aykırı biçimde ortak alana sonradan yapıldığını tespit etti. Bu tespit üzerine, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebinin kabulüne karar verdi, yani projeye aykırı çardağın kaldırılmasına hükmetti. Taraflar kararı istinafa taşıdı, ancak Bölge Adliye Mahkemesi başvuruları esastan reddederek ilk derece kararını yerinde buldu. Dosya bu kez temyiz yoluyla Yargıtay önüne geldi.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17 Haziran 2025 tarihli kararıyla yerel mahkemenin kararını onadı. Dairenin dayandığı ilke şudur: bir sitenin ya da apartmanın ortak alanları, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına aittir ve bu alanlar ancak plan ve projeye uygun biçimde kullanılabilir. Ortak alana, kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararı ve gerekli izinler olmadan, projeye aykırı kalıcı bir yapı eklenmesi hukuka aykırıdır. Böyle bir yapı, diğer kat maliklerinin ortak alandan yararlanma hakkını zedeler ve rahatsızlık veriyorsa bu durumu daha da ağırlaştırır. Bu nedenle projeye aykırı yapının kaldırılması, yani ortak alanın eski hale getirilmesi talep edilebilir. Somut olayda çardak projeye aykırı biçimde ve sonradan yapıldığı için kaldırılmasına karar verilmesi yerinde görülmüştür.

4. İlgili Hukuki İlke: Ortak Alanlar ve Projeye Uygunluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir taşınmazda kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılan yerler ortak alandır. Bahçe, site içi yollar, yeşil alanlar, çardaklar ve benzeri yerler bu kapsamdadır. Ortak alanların kullanımı, taşınmazın onaylı plan ve projesine bağlıdır. Bir kat malikinin ya da site yönetiminin, diğer maliklerin rızası ve gerekli izinler olmadan ortak alanın niteliğini değiştirmesi, buraya kalıcı yapı eklemesi mümkün değildir. Ortak alana projeye aykırı yapılan her müdahale, diğer kat maliklerinin bu alandan eşit biçimde yararlanma hakkını ihlal eder. Bu durumda kat malikleri, müdahalenin önlenmesini ve ortak alanın eski hale getirilmesini dava yoluyla talep edebilir. Ortak alanda değişiklik yapılabilmesi için kural olarak kat malikleri kurulunun kararı ve niteliğine göre oybirliği gibi şartlar aranır.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Site ve apartman sakinlerinin en sık yaptığı hata, ortak alana yapılan izinsiz müdahaleleri görmezden gelmek ya da uzun süre sessiz kalmaktır. Zamanla bu yapılar kalıcı hale gelir ve müdahaleye alışılır. Oysa projeye aykırı bir yapı, ne kadar süre geçerse geçsin hukuka aykırı olmaya devam eder ve kaldırılması istenebilir. İkinci yaygın hata, süreci hiç belgelemeden hareket etmektir. Yapının projede olmadığını gösteren onaylı proje, fotoğraflar, gürültü ve rahatsızlığa ilişkin kayıtlar, açılacak davada belirleyici olur. Bir diğer hata, doğrudan dava açmadan önce site yönetimi ve kat malikleri kurulu sürecinin işletilmemesidir. Konuyu önce kurul gündemine taşımak, hem çözüm ihtimalini artırır hem de dava sürecini güçlendirir.

6. Pratik Tavsiyeler

• Ortak alana projeye aykırı bir yapı yapıldığını fark ederseniz, taşınmazın onaylı projesiyle karşılaştırın ve durumu fotoğraflarla belgeleyin.
• Gürültü ve rahatsızlık varsa, bunu tarih ve saatleriyle kayıt altına alın, mümkünse diğer kat maliklerinin de tanıklığına başvurun.
• Konuyu önce site yönetimine ve kat malikleri kuruluna taşıyın. Çözüm çıkmazsa dava yolu açıktır.
• Projeye aykırı yapıların uzun süre kalması, kaldırılma hakkınızı ortadan kaldırmaz. Ancak erken hareket etmek süreci kolaylaştırır.
• Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açmadan önce, delillerinizi ve talebinizi doğru kurgulamak için hukuki destek alın.

7. Sonuç ve Kat Mülkiyeti Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, ortak alanların tüm kat maliklerine ait olduğunu ve projeye aykırı müdahalelere karşı korunduğunu açıkça gösteriyor. Bir kat malikinin ya da site yönetiminin, diğer maliklerin rızası olmadan ortak alana kalıcı yapı eklemesi mümkün değildir. Projeye aykırı yapılan çardak, kapatma, ek bina gibi yapılar kat maliklerinin talebiyle kaldırılabilir ve ortak alan eski haline getirilebilir. Site ve apartman yaşamında huzurun korunması, ortak alanların projeye uygun kullanılmasından geçer. Böyle bir sorunla karşılaşıldığında, delilleri doğru toplamak ve süreci doğru yürütmek için erken hukuki değerlendirme almak en güvenli yoldur.

Ortak alana müdahale ve komşuluk ilişkilerine dair benzer bir değerlendirme için ortak alan işgali ve ecrimisile ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 17.06.2025, E. 2025/4311, K. 2025/8926. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Kat mülkiyeti hukukuna dair diğer yazılarımız için: Kat Mülkiyeti Hukuku makaleleri

Sitede Ortak Alana İzinsiz Yapı Yapılırsa Ne Olur? Eski Hale Getirme (2025 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

1. Karara Konu Olan Olay

Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri, payını taşınmazın dışından bir kişiye sattı. Diğer paydaşlardan biri de önalım hakkına dayanarak tapunun iptalini ve payın kendi adına tesciline karar verilmesini talep etti. İlk bakışta klasik bir önalım davası gibi görünen olayda dikkat çeken nokta şuydu: taşınmaz uzun süredir paydaşlar arasında fiilen paylaşılmıştı, yani her paydaş belirli bir bölümü kendi kullanımında tutuyor, o alanı ekip biçiyordu. Dosyaya sunulan bilirkişi raporları ve uydu fotoğrafları da bu fiili taksimi doğruluyordu.

2. İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesi Süreci

İlk derece mahkemesi davayı reddetti. Gerekçe açıktı: taşınmaz paydaşlar arasında eylemli olarak taksim edilmişti, taşınmaz üzerinde farklı tarımsal kullanım alanları bulunuyordu ve bu durum bilirkişi raporları ile uydu fotoğraflarıyla teyit edilmişti. Mahkemeye göre, fiili taksimin bulunduğu bir durumda önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırılık oluşturuyordu. Davacı bu karara karşı istinafa başvurdu, ancak Bölge Adliye Mahkemesi de ilk derece kararını yerinde bularak başvuruyu esastan reddetti.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 22 Haziran 2026 tarihli kararıyla yerel mahkemelerin değerlendirmesini onadı ve kararı bozmaya gerek görmedi. Böylece hüküm kesinleşti. Dairenin benimsediği ilke şudur: önalım hakkı kural olarak paydaşa tanınmış yasal bir haktır, ancak taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş ve her paydaş kendi bölümünü bağımsız biçimde kullanıyorsa, artık paylı mülkiyetin getirdiği o yakın ilişki fiilen sona ermiş sayılır. Bu durumda önalım hakkını kullanmak, hakkın amacına değil, sırf başka bir paydaşı engellemeye hizmet eder ki bu da dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Somut olayda fiili taksim güçlü delillerle, yani bilirkişi raporu ve uydu görüntüleriyle ortaya konduğu için dava reddedilmiştir.

4. İlgili Hukuki İlke: Önalım Hakkı ve Fiili Taksim

Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkanı veren yasal bir haktır. Amacı, taşınmaza dışarıdan yabancı kişilerin paydaş olarak girmesini önlemek ve paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini korumaktır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında bölüşmüş ve herkes kendi kullandığı yeri belirlemişse, önalım hakkının dayandığı o birliktelik amacı ortadan kalkar. Fiili taksimin varlığı halinde önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir ve dava reddedilir. Burada belirleyici olan, fiili taksimin somut delillerle, örneğin bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, uydu fotoğrafları ve kullanım izleriyle ispatlanabilmesidir.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Önalım davalarında en sık yapılan hata, hakkın her koşulda otomatik olarak kazanılacağının sanılmasıdır. Paydaş, payın dışarıya satıldığını öğrenince önalım davası açmanın yeterli olacağını düşünür. Oysa bu karardan görüldüğü gibi, taşınmaz fiilen paylaşılmışsa dava reddedilebilir. Bir diğer hata, fiili taksimin ispatına gereken önemin verilmemesidir. Fiili taksimi ileri süren taraf, bunu bilirkişi raporu, uydu görüntüleri ve tanık anlatımları gibi somut delillerle desteklemelidir, yoksa iddia soyut kalır. Ayrıca önalım hakkının kullanılması için kanunda öngörülen sürelere de dikkat edilmelidir. Satışın öğrenilmesinden itibaren işleyen bu süreler kaçırılırsa hak tümüyle kaybedilir.

6. Pratik Tavsiyeler

• Hisseli bir taşınmazda payınız varsa, diğer paydaşların satış yapıp yapmadığını takip edin. Önalım hakkı için yasal süreler satışı öğrendiğiniz anda işlemeye başlar.
• Önalım davası açmadan önce, taşınmazın fiilen taksim edilip edilmediğini değerlendirin. Fiili taksim varsa davanın reddedilme ihtimali yüksektir.
• Fiili taksim iddiasını ileri sürecekseniz, bunu bilirkişi raporu, uydu fotoğrafları, tanık beyanları ve kullanım izleriyle desteklemeye hazır olun.
• Payınızı satmak istiyorsanız, fiili taksimin varlığının ileride önalım davasını etkileyebileceğini göz önünde bulundurun.
• Hem alıcı hem paydaş açısından, satış öncesinde hukuki değerlendirme almak ileride açılabilecek davaların sonucunu baştan öngörmeyi sağlar.

7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, önalım hakkının güçlü ama sınırsız bir hak olmadığını gösteriyor. Kural olarak paydaş, dışarıya satılan payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Ancak taşınmaz paydaşlar arasında fiilen paylaşılmış ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkını kullanmak dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında sonuç, çoğu zaman fiili durumun doğru tespit edilmesine ve somut delillerle ortaya konmasına bağlıdır. Hisseli bir taşınmazla ilgili bir satış ya da önalım söz konusu olduğunda, dava açmadan önce alınacak doğru bir hukuki değerlendirme, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçer.

Taşınmaz uyuşmazlıklarında hakların korunmasına dair benzer bir değerlendirme için ortak alana müdahale ve ecrimisile ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 22.06.2026, E. 2026/2350, K. 2026/3420. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Hisseli Taşınmazda Önalım Hakkı Her Zaman Kullanılabilir mi? Fiili Taksim (2026 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir iş yeri kiracısı, 28.09.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin ardından, 23.11.2022 tarihinde bir tahliye taahhütnamesi imzalayarak taşınmazı 28.09.2023 tarihinde boşaltacağını yazılı olarak üstlenir. Tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmayınca, ev sahibi bu taahhüde dayanarak icra takibi başlatır. Kiracı ise takibe itiraz eder ve taahhüdün “baskı, tehdit ve hile ile, mevcut kira ilişkisi devam ederken” imzalatıldığını, iradesinin sakatlandığını ileri sürer.

2. İlk Derece Mahkemesinin Kararı

İlk derece mahkemesi ev sahibini haklı bulur. Kiracının “imzayı baskıyla attım” savunması, Adli Tıp Kurumu incelemesiyle çürütülür: imzanın kiracıya ait olduğu tespit edilir. Mahkeme, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunduğu ve süresinde icra takibi başlatıldığı gerekçesiyle itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verir. Buraya kadar tablo tamamen ev sahibinin lehinedir.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Ancak dosyada gözden kaçırılan kritik bir ayrıntı vardır: taraflar, tahliye taahhüdünden sonra, 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalamışlardır. Adalet Bakanlığı bu noktadan hareketle kanun yararına temyiz yoluna başvurur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli kararında şu ilkeyi vurgular: tahliye taahhüdünden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalaması, önceki taahhüdün hükümsüz kalıp kalmadığı sorusunu doğurur ve mahkeme bu hususu değerlendirmeden tahliyeye karar veremez. İlk derece mahkemesi, davacının da inkâr etmediği bu yeni sözleşmeyi hiç tartışmadan hüküm kurduğu için karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur.

4. İlgili Hukuki İlke: TBK m.352 ve Taahhüdün Yenilenmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip de boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya veya davaya başvurarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiracı ya da yetkili temsilcisince verilmesi, tahliye tarihini içermesi ve kiralananın tesliminden makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bu karardaki incelik ise şudur: taahhüt başlangıçta geçerli olsa bile, sonradan kurulan yeni bir kira ilişkisi, tarafların önceki taahhütten vazgeçtiğine ve ilişkiyi yenilediğine işaret edebilir. Bu durumda eski taahhüt, tahliye için tek başına dayanak olmaktan çıkabilir.

5. Ev Sahiplerinin Yaptığı En Yaygın Hata

Uygulamada sık görülen hata şudur: ev sahibi, elindeki tahliye taahhüdüne güvenerek kiracıyla ilişkiyi rahatça sürdürür; kira süresi dolunca yeni bir sözleşme imzalar ya da sözleşmeyi yeniler, ancak eski taahhüdün hâlâ geçerli olduğunu varsayar. Oysa bu karardan görüldüğü üzere, sonradan yapılan yeni sözleşme, taahhüdü işlevsiz bırakabilir. Kiracı tarafında da simetrik bir farkındalık gerekir: yeni bir sözleşme imzalandıysa, eski taahhüde dayanan bir tahliye talebine karşı bu husus güçlü bir savunma oluşturabilir.

6. Pratik Tavsiyeler

• Kira ilişkisini yenilerken, eski tahliye taahhüdünün akıbetini açıkça düzenleyin: yeni sözleşmeye taahhüdün geçerliliğini koruduğuna dair hüküm ekleyin ya da güncel tarihli yeni bir taahhüt alın.
• Tahliye taahhüdüne dayanarak icra veya dava yoluna başvururken, taahhüt sonrasında imzalanmış herhangi bir sözleşme olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
• Taahhüdün geçerlilik şartlarını (yazılı olması, tahliye tarihini içermesi, teslimden sonra düzenlenmiş olması) baştan sağlayın.
• Bir aylık icra/dava başvurusu süresini kaçırmayın; bu süre hak düşürücüdür.

7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, “elimde tahliye taahhüdü var, her zaman kiracıyı çıkarabilirim” düşüncesinin ne kadar yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Taahhüt güçlü bir araçtır; ancak sonradan kurulan yeni bir kira ilişkisi bu aracı köreltebilir. Kira ilişkisinin her aşamasında belgelerin birbirini nasıl etkilediğini bilmek, hem ev sahibini hem kiracıyı sürpriz bir sonuçtan korur. Kira ve tahliye süreçlerinde, ilişkinin başında atılacak doğru bir adım, yıllar sürecek bir yargılamanın önüne geçebilir.

Kira ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülüklerine dair benzer bir değerlendirme için geç tahliye ve hor kullanma tazminatına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 05.05.2026, E. 2026/2877, K. 2026/2766. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Taahhüt Geçerli mi? (2026 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Uyuşmazlığın hikâyesi

Bir kişi, kendisine “tarla” olarak gösterilen bir taşınmazı satın almak için anlaşır. Satış bedelinin 120.000 TL’lik kısmını, satıcının isteği üzerine onun eşinin banka hesabına havale eder, kalanını elden öder. Taşınmazın üzerine bir konteyner yerleştirir, beyaz eşyaları dahil eşyalarını taşır. Ancak sonraki ziyaretinde konteynerin yıkıldığını görür ve gerçeği öğrenir: arazi aslında Hazine’ye aittir, “satıcıya” hiçbir zaman tahsis edilmemiş, geçici tapu dahi verilmemiştir. Ödenen bedelin iadesi ve yapılan masraflar için dava açılır.

Mahkemeler arasındaki görüş ayrılığı

İlk derece mahkemesi, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların iade borcu altına girdiğini kabul ederek dekontla ispatlanan 120.000 TL’nin iadesine karar verir. Ancak Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırır ve davayı tümden reddeder; gerekçesi dikkat çekicidir: sözleşmenin başlığı “tarla kullanım hakkı devri”dir ve içeriğinde arazinin Hazine’ye ait olduğu yazılıdır; dolayısıyla alıcı, mülkiyeti edinemeyeceği riskini bilerek üstlenmiştir. Bu yorum, alıcıyı hem parasından hem taşınmazdan etmek üzeredir.

Yargıtay ne dedi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli kararıyla bu yorumu bozdu. Dairenin gerekçesi, sözleşmeler hukukunun özüne dokunuyor: satıcı, taşınmazın yasal zilyedi değildir; sahip olmadığı bir kullanım hakkını ya da zilyetliği geçerli biçimde devredemez. Alıcının araziye konteyner koyup bir süre fiilen kullanmış olması bu sonucu değiştirmez; çünkü alıcı hiçbir zaman taşınmazın yasal zilyedi olmamış, taşınmazın sonradan TOKİ’ye devriyle fiilî kullanım da sona ermiştir. Sözleşmenin ifa edilmesi baştan itibaren mümkün olmadığından, alıcı sözleşmeden dönerek ödediği parayı geri isteyebilir. Dahası Yargıtay, paranın iadesinin yalnızca sözleşmeyi imzalayan satıcıdan değil, “birlikte hareket ettikleri anlaşılan” — yani bedelin havale edildiği hesabın sahibi eşten de — talep edilebileceğine işaret etti.

Karardan çıkan pratik dersler

Birincisi, bir taşınmaz için para ödemeden önce karşı tarafın gerçekten devredebileceği bir hakkı olup olmadığı mutlaka teyit edilmelidir; tapu kaydı, ilgili kurum yazıları ve tahsis belgeleri bu teyidin araçlarıdır. İkincisi, bir sözleşmede belirleyici olan başlık değil, edimin ifa edilebilir olup olmadığıdır; “kullanım hakkı devri” başlığı, devredilecek bir hak yoksa alıcıyı bağlamaz. Üçüncüsü, ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması hayatidir: bu dosyada havale ile ödenen 120.000 TL dekontla ispatlanabilmiş, elden ödenen kısım ise ispat güçlüğü yaratmıştır. Dördüncüsü, bedelin gönderildiği hesabın sahibi, işleyişin bir parçasıysa iade borcundan sorumlu tutulabilir.

Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 21.05.2026, E. 2026/75, K. 2026/3280. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Hazine Arazisini “Satın” Alırsanız Ödediğiniz Para Geri Alınır mı? Yargıtay’dan Güncel Bir Karar yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Mahkemeler neden reddetti?

Hor kullanma talebinin düşme sebebi bir usul inceliği: Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre kiraya veren, kiralananı teslim aldığında durumu gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen, yazılı olarak bildirmelidir. Bu dosyada ev sahibi teslimden yaklaşık üç buçuk ay sonra doğrudan dava açmış, yazılı hasar bildirimi hiç yapılmamıştı. İstinaf mahkemesinin eklediği nüans da dikkat çekici: arabuluculuk başvurusu ve mesaj kayıtları, yazılı hasar bildiriminin yerine geçmez. Geç tahliye talebi ise daha temel bir ilkeye takıldı: kiracının itiraz etmesi, istinafa başvurması ve icranın geri bırakılmasını istemesi, anayasal güvence altındaki savunma hakkının kullanımıdır. Yasal yolların işletilmesi — süreç yıllara yayılsa bile — kira bedeli dışında bir tazminat borcu doğurmaz. Yargıtay bu gerekçelerle kararı oybirliğiyle onadı.

Ev sahipleri ve kiracılar için pratik sonuçlar

Ev sahipleri için birinci ders, teslim gününün bir ritüeli olduğudur: anahtar alınır alınmaz taşınmazın durumu tutanakla ve fotoğrafla kayıt altına alınmalı, kiracının sorumlu olduğu hasarlar gecikmeden yazılı olarak — tercihen noter ihtarıyla — bildirilmeli, gerekirse mahkemeden delil tespiti istenmelidir. Aradan geçen her hafta, en haklı hor kullanma talebini bile eritir. İkinci ders beklenti yönetimidir: tahliye taahhüdü ve kazanılmış bir ihtiyaç davası bile sürecin yarın biteceği anlamına gelmez; kiracının hukuki yollara başvurması tazminat sebebi olmadığından, konut planlaması bu gerçekçi takvime göre yapılmalıdır. Kiracılar açısından ise madalyonun iki yüzü birlikte okunmalı: yasal itiraz ve istinaf hakları meşrudur ve kullanılması yaptırıma bağlanamaz; ancak kiralananı özenle kullanma ve teslim etme borcu bakidir — bu dosyada talebi düşüren şey kiracının kusursuzluğu değil, ev sahibinin bildirim yükümlülüğünü kaçırmasıydı.

Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 21.05.2026, E. 2025/6254, K. 2026/3320. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Ev Sahibi Neden Tazminat Alamadı? Geç Tahliye ve Hor Kullanmada Yargıtay’dan İki Kritik Ders yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.