Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını dışarıdan birine sattığında, diğer paydaşların o payı aynı koşullarla satın alma hakkı vardır. Buna önalım hakkı denir. Peki bu hak her durumda kullanılabilir mi? Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 22 Haziran 2026 tarihli, 2026/2350 E., 2026/3420 K. kararı, önemli bir istisnayı ortaya koyuyor. Paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında paylaşmışsa, önalım hakkını kullanmak dürüstlük kuralına aykırı sayılabiliyor.
1. Karara Konu Olan Olay
Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri, payını taşınmazın dışından bir kişiye sattı. Diğer paydaşlardan biri de önalım hakkına dayanarak tapunun iptalini ve payın kendi adına tesciline karar verilmesini talep etti. İlk bakışta klasik bir önalım davası gibi görünen olayda dikkat çeken nokta şuydu: taşınmaz uzun süredir paydaşlar arasında fiilen paylaşılmıştı, yani her paydaş belirli bir bölümü kendi kullanımında tutuyor, o alanı ekip biçiyordu. Dosyaya sunulan bilirkişi raporları ve uydu fotoğrafları da bu fiili taksimi doğruluyordu.
2. İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesi Süreci
İlk derece mahkemesi davayı reddetti. Gerekçe açıktı: taşınmaz paydaşlar arasında eylemli olarak taksim edilmişti, taşınmaz üzerinde farklı tarımsal kullanım alanları bulunuyordu ve bu durum bilirkişi raporları ile uydu fotoğraflarıyla teyit edilmişti. Mahkemeye göre, fiili taksimin bulunduğu bir durumda önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırılık oluşturuyordu. Davacı bu karara karşı istinafa başvurdu, ancak Bölge Adliye Mahkemesi de ilk derece kararını yerinde bularak başvuruyu esastan reddetti.
3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 22 Haziran 2026 tarihli kararıyla yerel mahkemelerin değerlendirmesini onadı ve kararı bozmaya gerek görmedi. Böylece hüküm kesinleşti. Dairenin benimsediği ilke şudur: önalım hakkı kural olarak paydaşa tanınmış yasal bir haktır, ancak taşınmaz paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş ve her paydaş kendi bölümünü bağımsız biçimde kullanıyorsa, artık paylı mülkiyetin getirdiği o yakın ilişki fiilen sona ermiş sayılır. Bu durumda önalım hakkını kullanmak, hakkın amacına değil, sırf başka bir paydaşı engellemeye hizmet eder ki bu da dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz. Somut olayda fiili taksim güçlü delillerle, yani bilirkişi raporu ve uydu görüntüleriyle ortaya konduğu için dava reddedilmiştir.
4. İlgili Hukuki İlke: Önalım Hakkı ve Fiili Taksim
Önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkanı veren yasal bir haktır. Amacı, taşınmaza dışarıdan yabancı kişilerin paydaş olarak girmesini önlemek ve paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisini korumaktır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında bölüşmüş ve herkes kendi kullandığı yeri belirlemişse, önalım hakkının dayandığı o birliktelik amacı ortadan kalkar. Fiili taksimin varlığı halinde önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir ve dava reddedilir. Burada belirleyici olan, fiili taksimin somut delillerle, örneğin bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, uydu fotoğrafları ve kullanım izleriyle ispatlanabilmesidir.
5. Yapılan En Yaygın Hata
Önalım davalarında en sık yapılan hata, hakkın her koşulda otomatik olarak kazanılacağının sanılmasıdır. Paydaş, payın dışarıya satıldığını öğrenince önalım davası açmanın yeterli olacağını düşünür. Oysa bu karardan görüldüğü gibi, taşınmaz fiilen paylaşılmışsa dava reddedilebilir. Bir diğer hata, fiili taksimin ispatına gereken önemin verilmemesidir. Fiili taksimi ileri süren taraf, bunu bilirkişi raporu, uydu görüntüleri ve tanık anlatımları gibi somut delillerle desteklemelidir, yoksa iddia soyut kalır. Ayrıca önalım hakkının kullanılması için kanunda öngörülen sürelere de dikkat edilmelidir. Satışın öğrenilmesinden itibaren işleyen bu süreler kaçırılırsa hak tümüyle kaybedilir.
6. Pratik Tavsiyeler
- Hisseli bir taşınmazda payınız varsa, diğer paydaşların satış yapıp yapmadığını takip edin. Önalım hakkı için yasal süreler satışı öğrendiğiniz anda işlemeye başlar.
- Önalım davası açmadan önce, taşınmazın fiilen taksim edilip edilmediğini değerlendirin. Fiili taksim varsa davanın reddedilme ihtimali yüksektir.
- Fiili taksim iddiasını ileri sürecekseniz, bunu bilirkişi raporu, uydu fotoğrafları, tanık beyanları ve kullanım izleriyle desteklemeye hazır olun.
- Payınızı satmak istiyorsanız, fiili taksimin varlığının ileride önalım davasını etkileyebileceğini göz önünde bulundurun.
- Hem alıcı hem paydaş açısından, satış öncesinde hukuki değerlendirme almak ileride açılabilecek davaların sonucunu baştan öngörmeyi sağlar.
7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi
Bu karar, önalım hakkının güçlü ama sınırsız bir hak olmadığını gösteriyor. Kural olarak paydaş, dışarıya satılan payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Ancak taşınmaz paydaşlar arasında fiilen paylaşılmış ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, önalım hakkını kullanmak dürüstlük kuralına aykırı sayılır. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında sonuç, çoğu zaman fiili durumun doğru tespit edilmesine ve somut delillerle ortaya konmasına bağlıdır. Hisseli bir taşınmazla ilgili bir satış ya da önalım söz konusu olduğunda, dava açmadan önce alınacak doğru bir hukuki değerlendirme, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçer.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında hakların korunmasına dair benzer bir değerlendirme için ortak alana müdahale ve ecrimisile ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 22.06.2026, E. 2026/2350, K. 2026/3420. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri
Geri bildirim: Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir? Güncel Değer ve Bedelin Yeniden Hesaplanması (2026 Yargıtay Kararı) - KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU