Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan bir binada, müteahhitten daire satın almak ülkemizde çok yaygındır. Ancak bina bittikten sonra tapunun bir türlü devredilmemesi de en sık yaşanan sorunlardan biridir. Peki müteahhitten daire aldınız, bina neredeyse tamamlandı ama arsa sahibi ya da müteahhit tapuyu vermiyorsa ne yapabilirsiniz? Tapuyu adınıza almanın yolu var mı? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/590 E., 2023/159 K. sayılı kararı, bu sorunun çözümünü ve çok önemli bir ayrıntıyı, yani hangi bedelin nasıl yatırılacağını ortaya koyuyor.
1. Karara Konu Olan Olay
Arsa sahibi ile müteahhit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştı. Müteahhit, sözleşme gereği kendisine düşecek dairelerden birini üçüncü bir kişiye, yani davacıya sattı. Alıcı, satış bedelinin önemli bir kısmını ödedi ve daireye yerleşmeyi bekledi. Ancak zaman içinde daire kendisine tapuda devredilmedi. Bunun üzerine alıcı, tapu iptali ve dairenin kendi adına tescili için dava açtı. Davalı taraf ise, alıcının müteahhide olan bazı borçlarının ve binada eksik kalan işlerin bedelinin hesaplanıp, kendisine ödenmek üzere depo edilmesi gerektiğini, yani mahkeme veznesine yatırılması gerektiğini savundu.
2. Üçüncü Kişi Tapuyu Doğrudan İsteyebilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit, kendisine düşecek daireleri henüz tapu kendi adına geçmeden üçüncü kişilere satabilir. Bu satış, alıcıya kişisel bir hak sağlar. Ancak alıcının tapuyu doğrudan alabilmesi, müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini ne ölçüde yerine getirdiğine bağlıdır. Yani müteahhit binayı sözleşmeye uygun biçimde büyük ölçüde tamamlamışsa, ondan daire alan üçüncü kişi de tapuyu talep edebilir. Buna hukukta yüklenicinin kişisel hakkının üçüncü kişiye temliki denir. Alıcı, müteahhidin arsa sahibinden alacağı hakka dayanarak tescil isteyebilir.
3. Kararın Kalbi: Tamamlanma Oranı ve Depo Edilecek Bedel
Bu kararı değerli kılan asıl nokta, tapunun hangi şartla devredileceğidir. Mahkeme keşif yaptırdı ve bilirkişi raporuyla inşaatın yüzde 96,80 oranında tamamlandığını belirledi. Ancak sözleşmede olup da müteahhit tarafından eksik bırakılan işler vardı. Bilirkişi bu eksik işlerin giderim bedelini, ayrıca ödenmemiş belediye ve sosyal güvenlik kurumu borçlarını hesapladı. Bunların toplamı ile alıcının müteahhide olan bakiye satış borcu bir araya getirildi. Mahkemenin yaklaşımı şuydu: alıcı, tapuyu adına alabilmek için bu toplam bedeli mahkeme veznesine depo etmelidir. Çünkü müteahhidin yarım bıraktığı işlerin ve borçların yükü, tapuyu devredecek arsa sahibinin ya da diğer maliklerin üzerinde kalmamalıdır. Alıcı bu bedeli yatırdığında, arsa sahibinin hakkı korunmuş olur ve tapu alıcıya geçebilir.
4. Depo Bedeli Güncel Rayiçle Belirlenir
Kararın en çok dikkat edilmesi gereken yönü şudur: depo edilecek eksik işler bedeli, karar tarihine en yakın güncel rayiç değerlere göre belirlenmelidir. Bu ayrıntı çok önemlidir, çünkü bu davalar uzun sürebilir. Eksik işlerin bedeli, dava açıldığı tarihte hesaplanır, ancak yargılama yıllarca sürerse inşaat malzemesi ve işçilik maliyetleri ciddi biçimde artar. Dava başında belirlenen bir bedel, karar anında gerçek maliyetin çok altında kalabilir. Bu durumda düşük bir depo bedeliyle tapu devredilirse, eksik işleri gerçekte tamamlayacak olan taraf zarara uğrar. İşte bu nedenle eksik işler bedelinin, hükme en yakın tarihteki güncel değerlere göre yeniden hesaplanması gerekir. Böylece hem alıcı tapusuna kavuşur, hem de eksik işlerin gerçek maliyeti karşılanmış olur.
5. Yapılan En Yaygın Hata
Müteahhitten daire alanların en sık yaptığı hata, sadece satış bedelini ödediklerinde tapunun kendiliğinden geleceğini düşünmektir. Oysa tapunun devri, müteahhidin arsa sahibine karşı borçlarını yerine getirmesine bağlıdır. Müteahhit eksik iş bırakmış ya da borçlarını ödememişse, alıcının bu yükleri karşılaması gerekebilir. İkinci yaygın hata, eksik işler bedelinin dava başındaki eski hesapla ödenebileceğini sanmaktır. Bedel güncel rayiçle belirlendiğinden, uzun süren bir davada bu tutar başta beklenenden yüksek çıkabilir. Bir diğer hata, satış sözleşmesinin ve ödeme belgelerinin düzgün saklanmamasıdır. Alıcının müteahhide ne kadar ödediğini ispatlaması, bakiye borcun doğru hesaplanması için gereklidir.
6. Pratik Tavsiyeler
- Müteahhitten daire alırken, binanın tamamlanma durumunu ve müteahhidin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini araştırın.
- Tapu devri için, inşaatın tamamlanma oranının ve eksik işlerin bilirkişi raporuyla tespit edileceğini bilin.
- Eksik işler ve borçlar için depo edilecek bedelin, karar tarihine en yakın güncel rayiçlere göre belirleneceğini göz önünde bulundurun. Bu tutar başta beklenenden yüksek olabilir.
- Müteahhide yaptığınız tüm ödemelerin belgelerini saklayın. Bakiye borcunuzun doğru hesaplanması buna bağlıdır.
- Tapu iptali ve tescil davası teknik bir süreçtir. Dava açmadan önce inşaatın durumu ve depo edilecek bedel konusunda hukuki değerlendirme almak hak kaybını önler.
7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi
Bu karar, müteahhitten daire alan kişilerin tapularına kavuşabileceğini, ancak bunun belirli şartlara bağlı olduğunu gösteriyor. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa, müteahhitten daire alan üçüncü kişi tapuyu talep edebilir. Ancak müteahhidin eksik bıraktığı işlerin ve borçlarının bedelini mahkeme veznesine yatırması, yani depo etmesi gerekir. Bu bedelin karar tarihine en yakın güncel rayiçlere göre belirlenmesi, hem alıcının hem de karşı tarafın haklarını korur. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan bu tür uyuşmazlıklar teknik ve çok yönlüdür. Bu nedenle, tapu ve bedel meselelerinde baştan doğru bir hukuki takip, tarafların gerçek haklarına kavuşmasını sağlar.
Taşınmaz değerinin ve bedelin güncel rayiçle belirlenmesine dair benzer bir değerlendirme için geçit hakkı bedeline ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
Karar künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2022/590 E., 2023/159 K. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri