Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Belirlenir? Güncel Değer ve Bedelin Yeniden Hesaplanması (2026 Yargıtay Kararı)

Taşınmazının yola çıkışı olmayan bir kişi, komşu araziden geçit hakkı kurulmasını isteyebilir. Ancak bu hak bedelsiz değildir. Geçit hakkı tanınan kişi, üzerinden geçilen taşınmazın malikine bir bedel öder. Peki bu bedel nasıl hesaplanır, hangi değer esas alınır ve dava uzarsa bedel yeniden belirlenir mi? Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 18 Mayıs 2026 tarihli kararı, geçit hakkı bedelinin belirlenmesindeki ölçütleri ve güncelleme zorunluluğunu ortaya koyuyor.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir taşınmaz malikinin parseli, genel yola hiçbir bağlantısı olmayan, yani kapalı konumda bir taşınmazdı. Sahibi bu araziye inşaat ruhsatı almak için belediyeye başvurduğunda, yola çıkışı olmadığı için ruhsat alamadı. Bunun üzerine, komşu parseller aleyhine geçit hakkı tesisi davası açtı. Yargılama sırasında keşifler yapıldı, farklı geçit alternatifleri değerlendirildi ve bir alternatif üzerinden geçit hakkı kuruldu. Kararda dikkat çeken nokta, geçit için ödenecek bedelin farklı tarihlerde çok farklı tutarlarda hesaplanmış olmasıydı. Aynı geçit alanı için bir tarihte belirlenen bedel ile daha sonraki bir tarihte belirlenen bedel arasında büyük fark vardı.

2. Geçit Hakkında Bedelin Yeri

Geçit hakkı, üzerinden geçilen taşınmazın mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkıdır. Bu nedenle geçit hakkı tanınan kişi, yükümlü taşınmazın malikine uygun bir bedel ödemek zorundadır. Bedel, geçit hakkının kurulmasının ayrılmaz bir parçasıdır. Nitekim mahkeme, geçit hakkına karar vermeden önce bu bedelin dava açan tarafça mahkeme veznesine yatırılmasını, yani depo edilmesini ister. Bedel yatırılmadan geçit hakkı kurulmaz. Bu yönüyle bedelin doğru ve güncel biçimde belirlenmesi, davanın en kritik aşamalarından biridir.

3. Bedel Nasıl ve Hangi Ölçütlere Göre Belirlenir

Kararın ortaya koyduğu temel ilke şudur: geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenecek bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek, uzman bilirkişiler aracılığıyla ve objektif ölçütlere göre belirlenmelidir. Yani bedel, tarafların istediği ya da tahmin ettiği bir rakam değildir. Bilirkişiler, geçit kurulacak alanın büyüklüğünü, taşınmazın konumunu, niteliğini, imar durumunu ve emsal değerleri inceleyerek gerçek değeri tespit eder. Bu değerlendirme yapılırken taşınmazın güncel piyasa değeri esas alınır. Kararın en önemli vurgusu ise şudur: bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değeri değişebileceğinden, bu durumda bedel yeniden belirlenmelidir. Yani dava uzadıysa ve bu süre içinde taşınmazın değeri arttıysa, eski ve düşük bir bedelle geçit hakkı kurulamaz, bedel karar anına göre güncellenir.

4. Neden Güncel Değer ve Yeniden Belirleme Bu Kadar Önemli

Geçit hakkı davaları uzun sürebilir. Keşif, bilirkişi incelemesi, alternatiflerin değerlendirilmesi ve itirazlar yıllar alabilir. Bu süre içinde taşınmaz değerleri, özellikle son dönemde yaşanan hızlı değer artışları nedeniyle ciddi biçimde yükselebilir. Dava başında ya da ilk keşifte belirlenen bir bedel, karar anında gerçek değerin çok altında kalabilir. Bu durumda yükümlü taşınmazın maliki, arazisinin bir kısmı üzerinde kalıcı bir yük doğmasına rağmen gerçek değerin altında bir bedelle karşı karşıya kalır ki bu hakkaniyete aykırıdır. İşte bu nedenle Yargıtay, bedelin karar tarihine en yakın ve güncel değere göre belirlenmesini, aradan geçen sürede değer değiştiyse yeniden hesaplanmasını arıyor. Bu ilke, hem yükümlü taşınmaz malikini gerçek değerin altında bir bedele mahkum olmaktan korur, hem de geçit hakkı isteyen tarafın ödeyeceği tutarın adil biçimde belirlenmesini sağlar.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Tarafların en sık yaptığı hata, dava başında belirlenen bedelin karar anına kadar geçerli kalacağını sanmaktır. Oysa uzun süren bir davada, ilk belirlenen bedel güncelliğini yitirir. Yükümlü taşınmazın maliki, karar aşamasında bedelin güncel değere göre yeniden belirlenmesini talep etmezse, gerçek değerin çok altında bir bedelle geçit hakkının kurulması riskiyle karşılaşır. Bir diğer yaygın hata, bedelin bilirkişi ve objektif ölçütler yerine kişisel tahminlerle tartışılmasıdır. Bedel, mutlaka uzman bilirkişi raporuna, emsal değerlere ve taşınmazın güncel durumuna dayanmalıdır. Ayrıca geçit hakkı isteyen tarafın, belirlenen bedeli süresinde depo etmemesi de davayı olumsuz etkiler.

6. Pratik Tavsiyeler

• Geçit hakkı davasında bedelin, uzman bilirkişi raporuna ve taşınmazın güncel piyasa değerine göre belirlenmesini isteyin. Kişisel tahminler bağlayıcı değildir.
• Dava uzadıysa, bedelin karar tarihine en yakın güncel değere göre yeniden belirlenmesini talep edin. Değer artışları bedeli doğrudan etkiler.
• Yükümlü taşınmazın malikiyseniz, eski ve düşük bir bedelle geçit hakkı kurulmasına itiraz edin ve güncel değer tespitini isteyin.
• Geçit hakkı isteyen taraftaysanız, belirlenen bedeli süresinde mahkeme veznesine yatırmayı ihmal etmeyin, aksi halde hak kurulmaz.
• İmar durumundaki değişiklikler, çevredeki gelişmeler ve rayiç artışları bedeli değiştirir. Bu değişiklikleri dava boyunca takip edin.

7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, geçit hakkı davalarında asıl belirleyici konulardan birinin bedel olduğunu gösteriyor. Geçit hakkı, üzerinden geçilen taşınmazın malikine ödenecek gerçek ve güncel bir bedel karşılığında kurulur. Bu bedel, uzman bilirkişilerce, objektif ölçütlere ve taşınmazın güncel değerine göre belirlenmelidir. En önemlisi, dava uzadıysa ve taşınmazın değeri değiştiyse, bedel karar tarihine göre yeniden hesaplanmalıdır. Aksi halde taraflardan biri haksız biçimde zarara uğrar. Geçit hakkı davalarında hem hakkın kurulması hem de bedelin doğru belirlenmesi teknik bir süreçtir. Bu nedenle, değer tespiti ve güncelleme konularında baştan doğru bir hukuki takip, tarafların gerçek haklarına kavuşmasını sağlar.

Taşınmaz değeri ve tazminat hesabına dair benzer bir değerlendirme için önalım hakkı ve fiili taksime ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 18.05.2026. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri