Komşu Binanın Ortak Alanını İşgal Ederse Ne Yapılır? Eski Hale Getirme ve Ecrimisil (2026 Yargıtay Kararı)

Tatilden döndüğünüzde, apartmanınızın ortak alanında izinsiz bir tadilat yapıldığını, hatta binanın taşıyıcı duvarlarına dokunulduğunu gördüğünüzü hayal edin. Üstelik bir komşunuz bu ortak alanı yıllardır kiraya vererek gelir elde ediyor. Böyle bir durumda hukuk size hangi hakları tanır, neyi kazanır, neyi kazanamazsınız? Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 9 Şubat 2026 tarihli (2026/457 E., 2026/661 K.) güncel kararı, ortak alana müdahale davalarında elde edilebilecek sonuçları gerçekçi biçimde ortaya koyuyor.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir binada hisse sahibi olan malik, tatilde olduğu bir dönemde komşularının binanın ortak alanı olan zemin katında kaçak tadilat yaptığını öğrenir. Bu tadilat sırasında binanın ana taşıyıcı perde duvarlarında cam açılmış, yapı statik açıdan riskli hâle getirilmiştir. Dahası, davalılardan biri bu ortak alanı 2000 yılından beri kiraya vererek haksız kazanç elde etmektedir. Malik; ortak alana yapılan müdahalenin durdurulmasını, alanın eski hâline getirilmesini, işgal süresince elde edilen gelirden payına düşen kısmın ödenmesini (ecrimisil) ve yaşadığı huzursuzluk nedeniyle manevi tazminatı talep ederek dava açar.

2. İlk Derece Mahkemesi ve Uzun Yargılama Süreci

Dava, yıllara yayılan bir yargılama sürecinden geçti. İlk derece mahkemesinin kararı temyiz edildi, Yargıtay tarafından bir kez bozuldu ve bozma sonrası yeniden hüküm kuruldu. Mahkeme sonuçta talepleri ayrıştırarak değerlendirdi: ortak alana müdahalenin men’i ve eski hâle getirme talebini kabul etti, kira geliri ve tazminat (ecrimisil) istemini kısmen kabul etti. Ancak manevi tazminat istemini reddetti; gerekçesi, somut eylemlerin manevi tazminatı gerektirir nitelikte bulunmamasıydı. Ortak alanın küçük bir kısmını diğer kat maliklerinin rızasıyla kullanan bir davalı yönünden ise dava reddedildi.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 9 Şubat 2026 tarihli kararıyla ilk derece mahkemesinin bu dengeli değerlendirmesini onadı. Hem davacının hem de davalının temyiz itirazları yerinde görülmedi. Böylece karar kesinleşti: ortak alan eski hâline getirilecek, işgalden doğan ecrimisil davacının payına göre ödenecek, ancak manevi tazminat talebi reddedilmiş olarak kaldı. Kararın önemi, ortak alana müdahale davalarında hangi taleplerin güçlü, hangilerinin daha zayıf olduğunu net biçimde göstermesinde yatıyor: mülkiyet hakkına dayalı men ve eski hâle getirme ile ecrimisil talepleri kuvvetliyken, manevi tazminat her ihlalde otomatik kabul edilen bir sonuç değildir.

4. İlgili Hukuki İlke: Ortak Alan, Ecrimisil ve Manevi Tazminatın Sınırı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın taşıyıcı sistemi, ana duvarlar, bahçe ve benzeri yerler ortak alandır ve bir kat malikinin bu alanlara diğerlerinin rızası olmadan müdahale etmesi mümkün değildir. Ortak alana haksız müdahale hâlinde malikler, müdahalenin men’ini ve alanın eski hâline getirilmesini talep edebilir. İşgalden doğan haksız kullanım için ecrimisil (işgal tazminatı) istenebilir; ancak paylı mülkiyette kural olarak, işgalcinin “intifadan men edildiği” (kullanıma itiraz edildiğinin bildirildiği) ispatlanmalıdır. Manevi tazminat ise ayrı bir eşiğe tabidir: yalnızca mülkiyete müdahale yetmez; kişilik haklarına yönelik, kişide manevi çöküntü yaratan nitelikte bir zararın varlığı aranır. Bu karar, ortak alan ihlalinin çoğu zaman maddi taleplerle (eski hâle getirme + ecrimisil) giderildiğini, manevi tazminatın ise istisnai olduğunu göstermektedir.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Ortak alan ihlaliyle karşılaşan kat maliklerinin en sık yaptığı iki hata vardır. Birincisi, müdahaleye uzun süre sessiz kalmak: özellikle ecrimisil talebinde, işgalciye kullanıma itiraz edildiğinin belgelenmemesi ileride tazminat hakkını zayıflatabilir. İkincisi, beklentiyi yanlış kurmak: birçok kişi ortak alanın işgalinden dolayı yüksek bir manevi tazminat bekler, oysa mahkemeler manevi tazminatı ancak kişilik haklarına yönelik ağır bir ihlalde kabul eder. Bu davada da görüldüğü gibi, taşıyıcı duvara müdahale gibi ciddi bir eylem dahi tek başına manevi tazminat için yeterli görülmemiştir. Doğru strateji, güçlü olan maddi talepleri (men, eski hâle getirme, ecrimisil) öne çıkarmak ve bunları sağlam delillerle desteklemektir.

6. Pratik Tavsiyeler

• Ortak alana müdahaleyi fark ettiğiniz anda durumu fotoğraf ve tutanakla belgeleyin; mümkünse mahkemeden delil tespiti isteyin.
• İşgalciye kullanıma itiraz ettiğinizi yazılı (noter ihtarı) olarak bildirin; ecrimisil talebinde bu “intifadan men” ispatı önemlidir.
• Taşıyıcı sisteme veya ana duvarlara müdahale varsa, yapı güvenliği yönünden teknik rapor aldırın; bu hem eski hâle getirme hem de kamu güvenliği açısından kritiktir.
• Manevi tazminattan çok, men + eski hâle getirme + ecrimisil üçlüsüne odaklanın; bunlar ortak alan davalarının asıl kazanımlarıdır.
• Ortak alanla ilgili kararları kat malikleri kurulunda alın ve tutanağa geçirin; bireysel dava yolunu bu zeminle güçlendirin.

7. Sonuç ve Kat Mülkiyeti Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, ortak alan ihlallerinde hukukun malike güçlü ama gerçekçi araçlar sunduğunu gösteriyor. Komşunuzun ortak alana izinsiz müdahalesi karşısında çaresiz değilsiniz: müdahaleyi durdurabilir, alanı eski hâline getirtebilir ve işgal süresince doğan ecrimisili talep edebilirsiniz. Ancak beklentileri doğru kurmak gerekir; her ihlal manevi tazminatla sonuçlanmaz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında başarı, doğru talebi doğru delille ve zamanında ileri sürmekten geçer. Erken atılan belgeleme adımları, yıllar sürebilecek bir yargılamada davanın kaderini belirler.

Taşınmaz ve komşuluk ilişkilerinde hakların korunmasına dair benzer bir değerlendirme için geç tahliye ve hor kullanma tazminatına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 09.02.2026, E. 2026/457, K. 2026/661. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Kat mülkiyeti hukukuna dair diğer yazılarımız için: Kat Mülkiyeti Hukuku makaleleri