Yaşadığınız sitede ya da apartmanda, projede hiç bulunmayan bir yapının sonradan ortak alana yapıldığını, üstelik bu yapının gürültü ve rahatsızlık kaynağı olduğunu düşünün. Böyle bir durumda kat malikleri ne yapabilir? Bu yapı kaldırılabilir mi? Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 17 Haziran 2025 tarihli, 2025/4311 E., 2025/8926 K. kararı, ortak alana projeye aykırı müdahale konusunda kat maliklerinin haklarını ortaya koyuyor.
1. Karara Konu Olan Olay
Bir sitede oturan kat maliki, kendi bloğunun önündeki ortak alana, sitenin plan ve projesinde yer almayan bir çardağın sonradan yapıldığını fark etti. Bu çardak, iki blok arasına ve dairelere çok yakın bir konuma inşa edilmişti. Site içinde projeye uygun olarak yapılmış iki çardak zaten bulunuyordu, ancak bu üçüncü çardak projeye aykırı biçimde eklenmişti. Kat maliki, çardakta sabahın çok erken ve akşamın çok geç saatlerine kadar, günün hemen her saatinde yoğun gürültü yapıldığını, bu durumdan hem kendisinin hem de aynı blokta oturan diğer komşuların rahatsız olduğunu belirtti. Durumu önce site yönetimine iletti, sonuç alamayınca müdahalenin önlenmesi ve ortak alanın eski hale getirilmesi için dava açtı.
2. İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesi Süreci
İlk derece mahkemesi, dava konusu çardağın projeye aykırı biçimde ortak alana sonradan yapıldığını tespit etti. Bu tespit üzerine, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebinin kabulüne karar verdi, yani projeye aykırı çardağın kaldırılmasına hükmetti. Taraflar kararı istinafa taşıdı, ancak Bölge Adliye Mahkemesi başvuruları esastan reddederek ilk derece kararını yerinde buldu. Dosya bu kez temyiz yoluyla Yargıtay önüne geldi.
3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17 Haziran 2025 tarihli kararıyla yerel mahkemenin kararını onadı. Dairenin dayandığı ilke şudur: bir sitenin ya da apartmanın ortak alanları, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına aittir ve bu alanlar ancak plan ve projeye uygun biçimde kullanılabilir. Ortak alana, kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararı ve gerekli izinler olmadan, projeye aykırı kalıcı bir yapı eklenmesi hukuka aykırıdır. Böyle bir yapı, diğer kat maliklerinin ortak alandan yararlanma hakkını zedeler ve rahatsızlık veriyorsa bu durumu daha da ağırlaştırır. Bu nedenle projeye aykırı yapının kaldırılması, yani ortak alanın eski hale getirilmesi talep edilebilir. Somut olayda çardak projeye aykırı biçimde ve sonradan yapıldığı için kaldırılmasına karar verilmesi yerinde görülmüştür.
4. İlgili Hukuki İlke: Ortak Alanlar ve Projeye Uygunluk
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir taşınmazda kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılan yerler ortak alandır. Bahçe, site içi yollar, yeşil alanlar, çardaklar ve benzeri yerler bu kapsamdadır. Ortak alanların kullanımı, taşınmazın onaylı plan ve projesine bağlıdır. Bir kat malikinin ya da site yönetiminin, diğer maliklerin rızası ve gerekli izinler olmadan ortak alanın niteliğini değiştirmesi, buraya kalıcı yapı eklemesi mümkün değildir. Ortak alana projeye aykırı yapılan her müdahale, diğer kat maliklerinin bu alandan eşit biçimde yararlanma hakkını ihlal eder. Bu durumda kat malikleri, müdahalenin önlenmesini ve ortak alanın eski hale getirilmesini dava yoluyla talep edebilir. Ortak alanda değişiklik yapılabilmesi için kural olarak kat malikleri kurulunun kararı ve niteliğine göre oybirliği gibi şartlar aranır.
5. Yapılan En Yaygın Hata
Site ve apartman sakinlerinin en sık yaptığı hata, ortak alana yapılan izinsiz müdahaleleri görmezden gelmek ya da uzun süre sessiz kalmaktır. Zamanla bu yapılar kalıcı hale gelir ve müdahaleye alışılır. Oysa projeye aykırı bir yapı, ne kadar süre geçerse geçsin hukuka aykırı olmaya devam eder ve kaldırılması istenebilir. İkinci yaygın hata, süreci hiç belgelemeden hareket etmektir. Yapının projede olmadığını gösteren onaylı proje, fotoğraflar, gürültü ve rahatsızlığa ilişkin kayıtlar, açılacak davada belirleyici olur. Bir diğer hata, doğrudan dava açmadan önce site yönetimi ve kat malikleri kurulu sürecinin işletilmemesidir. Konuyu önce kurul gündemine taşımak, hem çözüm ihtimalini artırır hem de dava sürecini güçlendirir.
6. Pratik Tavsiyeler
- Ortak alana projeye aykırı bir yapı yapıldığını fark ederseniz, taşınmazın onaylı projesiyle karşılaştırın ve durumu fotoğraflarla belgeleyin.
- Gürültü ve rahatsızlık varsa, bunu tarih ve saatleriyle kayıt altına alın, mümkünse diğer kat maliklerinin de tanıklığına başvurun.
- Konuyu önce site yönetimine ve kat malikleri kuruluna taşıyın. Çözüm çıkmazsa dava yolu açıktır.
- Projeye aykırı yapıların uzun süre kalması, kaldırılma hakkınızı ortadan kaldırmaz. Ancak erken hareket etmek süreci kolaylaştırır.
- Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açmadan önce, delillerinizi ve talebinizi doğru kurgulamak için hukuki destek alın.
7. Sonuç ve Kat Mülkiyeti Avukatı Değerlendirmesi
Bu karar, ortak alanların tüm kat maliklerine ait olduğunu ve projeye aykırı müdahalelere karşı korunduğunu açıkça gösteriyor. Bir kat malikinin ya da site yönetiminin, diğer maliklerin rızası olmadan ortak alana kalıcı yapı eklemesi mümkün değildir. Projeye aykırı yapılan çardak, kapatma, ek bina gibi yapılar kat maliklerinin talebiyle kaldırılabilir ve ortak alan eski haline getirilebilir. Site ve apartman yaşamında huzurun korunması, ortak alanların projeye uygun kullanılmasından geçer. Böyle bir sorunla karşılaşıldığında, delilleri doğru toplamak ve süreci doğru yürütmek için erken hukuki değerlendirme almak en güvenli yoldur.
Ortak alana müdahale ve komşuluk ilişkilerine dair benzer bir değerlendirme için ortak alan işgali ve ecrimisile ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
Karar künyesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 17.06.2025, E. 2025/4311, K. 2025/8926. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Kat mülkiyeti hukukuna dair diğer yazılarımız için: Kat Mülkiyeti Hukuku makaleleri