Süresiz nafaka, Türkiye’de yıllardır tartışılan en önemli aile hukuku konularından biriydi. Anayasa Mahkemesi’nin bu kararı, yoksulluk nafakasına ilişkin sistemi köklü biçimde değiştirecek bir dönemin başlangıcı niteliğinde. Ancak karar yayımlanır yayımlanmaz “nafaka kalktı” gibi yanlış bir algı hızla yayılabilir. Bu yazıda kararın tam olarak ne dediğini, ne zaman yürürlüğe gireceğini, mevcut nafakaların ve görülmekte olan davaların nasıl etkilenebileceğini ve bu süreçte nafaka ödeyenlerin ve alanların nelere dikkat etmesi gerektiğini ele alıyoruz.

Anayasa Mahkemesi Ne Karar Verdi?

Türk Medeni Kanunu’nun 175. maddesine göre boşanma yüzünden yoksulluğa düşecek taraf, kusuru daha ağır olmamak koşuluyla geçimi için diğer taraftan mali gücü oranında süresiz olarak nafaka isteyebiliyordu. Antalya 12. Aile Mahkemesi, görmekte olduğu bir boşanma davasında bu hükümdeki “süresiz olarak” ibaresinin Anayasa’ya aykırı olduğu kanısına vararak itiraz yoluyla Anayasa Mahkemesine başvurdu. Anayasa Mahkemesi 4 Haziran 2026 tarihli, 2025/156 Esas ve 2026/131 Karar sayılı kararıyla bu ibareyi Anayasa’nın 2., 5. ve 17. maddelerine aykırı bularak oyçokluğuyla iptal etti. İptal edilen yalnızca “süresiz olarak” ibaresidir; yoksulluk nafakası kurumu, yani boşanma nedeniyle yoksulluğa düşen eşin nafaka isteme hakkı varlığını korumaktadır.

Karar Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

Bu, kararın en çok gözden kaçırılacak ama en önemli yönüdür. Anayasa Mahkemesi, ibarenin hemen yürürlükten kalkmasının kamu yararını zedeleyecek bir hukuki boşluk yaratacağını değerlendirmiş ve iptal hükmünün kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine oybirliğiyle karar vermiştir. Karar 30 Eylül 2026’da yayımlandığına göre iptal hükmü 30 Haziran 2027’de yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar mevcut kural uygulanmaya devam eder. Aradaki dokuz aylık süre, Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin nafakanın süresini ve hangi hallerde süresiz nafakaya hükmedilebileceğini gösteren yeni bir düzenleme yapabilmesi için tanınmıştır.

Mahkeme Neden İptal Etti? Gerekçenin Özü

Kararda, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre yoksulluk nafakasının belirli bir süreyle sınırlandırılmasının kanuna açıkça aykırı sayıldığı tespit edilmiştir. Mahkemeye göre, boşanmada ağır kusuru olmayan yoksul eşe evliliğin getirdiği dayanışma yükümlülüğü çerçevesinde parasal destek sağlanması beklenebilir; ancak bu yükümlülüğün hiçbir ölçüt belirlenmeksizin kategorik olarak süresiz öngörülmesi, kusurlu olması dahi gerekmeyen nafaka yükümlüsü için ağır bir külfet yaratmakta ve kişinin maddi ve manevi varlığını koruma ve geliştirme hakkı bakımından adil dengeyi bozmaktadır. Mahkeme, yoksulluk nafakasının kural olarak durumun gerektirdiği ölçüde belirli bir süreyle sınırlandırılabileceğini, hakime bu süreyi evliliğin süresi, nafaka alacaklısının yaşı, eğitim ve sağlık durumu ile kendi imkanlarıyla geçimini sağlama kapasitesi gibi unsurları dikkate alarak belirleme yetkisi tanınması gerektiğini, bazı durumlarda ise koşulları kanunda açık ve net biçimde gösterilmek kaydıyla yaşam boyu nafakaya hükmedilebileceğini belirtmiştir.

Karşı Görüş Ne Diyor?

Karar oybirliğiyle değil oyçokluğuyla verilmiştir. Üç üye iptal görüşüne katılmamıştır. Karşıoy gerekçesine göre kural, boşanma nedeniyle yoksulluğa düşen eşin maddi ve manevi varlığının korunmasını, insan onuruna yaraşır bir yaşam sürdürebilmesini ve sosyal devlet ilkesinin gereklerini amaçlayan meşru bir düzenlemedir; mevcut hukuk düzeni nafakanın artırılması, azaltılması ve kaldırılması için yeterli mekanizmaları zaten içermektedir. Bir üye ise iptal sonucuna katılmakla birlikte, iptalin denge değerlendirmesine değil kuralın belirsizliğine, yani hukuk devletinin belirlilik ilkesine dayandırılması gerektiğini ifade etmiştir. Bu tablo, konunun toplumsal açıdan ne kadar hassas olduğunu ve yasa koyucunun yapacağı düzenlemenin önemini göstermektedir.

Mevcut Nafakalar ve Görülmekte Olan Davalar Ne Olacak?

Anayasa gereği iptal kararları geriye yürümez. Bu nedenle kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla bağlanmış mevcut nafakalar, iptal kararı nedeniyle kendiliğinden sona ermez ve 30 Haziran 2027’den önce de sonra da bu kararla otomatik olarak süreye bağlanmış sayılmaz. Mevcut nafakaların yeni sistemden nasıl etkileneceği, örneğin belirli bir süre sonra kaldırılması için dava açılıp açılamayacağı, büyük ölçüde yasa koyucunun yapacağı düzenlemeye ve geçiş hükümlerine bağlıdır; bu konuda şimdiden kesin bir şey söylemek mümkün değildir. Görülmekte olan davalarda da mahkemeler 30 Haziran 2027’ye kadar mevcut kuralı uygulamaya devam edecektir. Öte yandan kanunda bugün de var olan yollar geçerliliğini korumaktadır. Nafaka alacaklısının yeniden evlenmesi ya da taraflardan birinin ölümü halinde nafaka kendiliğinden kalkar; alacaklının evlenmeksizin fiilen evliymiş gibi yaşaması, yoksulluğunun ortadan kalkması ya da haysiyetsiz hayat sürmesi halinde mahkeme kararıyla kaldırılabilir. Tarafların mali durumlarının değişmesi ya da hakkaniyetin gerektirmesi halinde de nafaka artırılabilir, azaltılabilir veya kaldırılabilir (TMK m. 176).

Bu Süreçte Nelere Dikkat Edilmeli?

Nafaka ödeyenlerin en ciddi hatası, bu kararı görüp nafaka ödemesini kendiliğinden durdurmak olacaktır. Kesinleşmiş bir nafaka kararı geçerliliğini korur; ödenmeyen nafaka için icra takibi yapılabilir ve nafaka kararına uymayan borçlu, alacaklının şikayeti üzerine İcra ve İflas Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca üç aya kadar tazyik hapsiyle karşılaşabilir. Nafaka alanların ise panikle hareket etmesine gerek yoktur; mevcut nafakalar bu kararla kendiliğinden sona ermemiştir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Nafaka ödüyorsanız, ödemelerinizi kesmeyin ve 30 Haziran 2027’ye kadar yapılacak yasal düzenlemeyi takip edin. Mali durumunuzda ya da karşı tarafın durumunda esaslı bir değişiklik varsa, bugün de mevcut olan nafakanın azaltılması veya kaldırılması yollarını değerlendirin. Nafaka alıyorsanız, yasal düzenlemenin geçiş hükümlerini takip edin ve durumunuzu belgeleyin. Boşanma süreci devam ediyorsa, kararın davanıza etkisini ve zamanlamayı avukatınızla birlikte değerlendirin.

Sıkça Sorulan Sorular

Süresiz nafaka kaldırıldı mı?

Anayasa Mahkemesi TMK m. 175’teki “süresiz olarak” ibaresini iptal etti, ancak iptal hükmü 30 Haziran 2027’de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut kural uygulanmaya devam ediyor ve yasa koyucunun yeni bir düzenleme yapması bekleniyor. Yoksulluk nafakası kurumu ise varlığını koruyor.

Ödediğim nafaka kendiliğinden bitecek mi?

Hayır. İptal kararları geriye yürümez; kesinleşmiş kararlarla bağlanmış mevcut nafakalar kendiliğinden sona ermez. Mevcut nafakaların yeni sistemden nasıl etkileneceği yapılacak yasal düzenlemeye ve geçiş hükümlerine bağlıdır.

Bu karardan sonra nafaka ödemeyi bırakabilir miyim?

Hayır. Kesinleşmiş nafaka kararı geçerlidir. Ödenmeyen nafaka için icra takibi yapılabilir ve nafaka kararına uymayan borçlu İİK m. 344 uyarınca üç aya kadar tazyik hapsiyle karşılaşabilir.

Nafaka bugün hangi hallerde kaldırılabilir?

Alacaklının yeniden evlenmesi ya da taraflardan birinin ölümüyle nafaka kendiliğinden kalkar. Alacaklının fiilen evliymiş gibi yaşaması, yoksulluğunun ortadan kalkması ya da haysiyetsiz hayat sürmesi halinde veya tarafların mali durumlarının değişmesi ya da hakkaniyetin gerektirmesi halinde mahkeme kararıyla kaldırılabilir ya da azaltılabilir (TMK m. 176).

İlgili karar ve mevzuat: Anayasa Mahkemesi, E. 2025/156, K. 2026/131, K.T. 4.6.2026 (Resmî Gazete, 30.9.2026, Sayı 33386); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 175 ve 176; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 344. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Aile hukukuna dair diğer yazılarımız için: Aile Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Anayasa Mahkemesi Süresiz Nafakayı İptal Etti: Şimdi Ne Olacak? yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

İhracat yapan bir şirket için sözleşme, çoğu zaman bir proforma fatura ve birkaç e-postadan ibaret kalır. İş yolunda gittiği sürece bu yeterli görünür. Ancak mal geç teslim edildiğinde, ayıplı çıktığında ya da bedel ödenmediğinde, hangi kuralların uygulanacağı, kimin zarara katlanacağı ve davanın hangi ülkede açılacağı belirsiz kalır. Bu yazıda, uluslararası bir satış sözleşmesi hazırlanırken atlanmaması gereken en kritik maddeleri, güncel mevzuat ve uygulama ışığında ele alıyoruz.

Uygulanacak Hukuk Mutlaka Seçilmeli

Yabancı unsurlu bir sözleşmede, uyuşmazlığa hangi ülkenin hukukunun uygulanacağı belirlenmezse, bu soruyu davanın görüldüğü mahkemenin kendi kanunlar ihtilafı kuralları cevaplar. Türkiye’de bu kurallar 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) ile düzenlenmiştir. MÖHUK’un 24. maddesine göre taraflar sözleşmeye uygulanacak hukuku serbestçe seçebilir. Seçim yapılmamışsa, satış sözleşmelerinde kural olarak satıcının işyerinin bulunduğu ülke hukuku uygulanır. Ancak yabancı bir mahkemede dava açıldığında o ülkenin kuralları farklı bir sonuca götürebilir. Bu belirsizliği ortadan kaldırmanın yolu, sözleşmede uygulanacak hukuku açıkça yazmaktır. Uygulamada ayrıca, seçilen hukukun “kanunlar ihtilafı kuralları hariç” uygulanacağı belirtilir; böylece seçilen ülkenin hukuku başka bir ülke hukukuna atıf yaparak işi yeniden karmaşık hale getiremez.

CISG Tuzağı: “Türk Hukuku Uygulanır” Yazmak Neden Yetmez?

Milletlerarası Mal Satımına İlişkin Sözleşmeler Hakkında Birleşmiş Milletler Antlaşması, kısaca CISG ya da Viyana Satım Sözleşmesi, Türkiye için 1 Ağustos 2011’den beri yürürlüktedir ve anayasa gereği iç hukukumuzun bir parçasıdır. CISG, işyerleri farklı ülkelerde bulunan ve her ikisi de antlaşmaya taraf olan ülkelerdeki taraflar arasındaki ticari mal satışlarına, taraflar ayrıca seçmese bile kendiliğinden uygulanır. İşte kritik nokta burada ortaya çıkar. CISG zaten Türk hukukunun parçası olduğu için, sözleşmeye yalnızca “Türk hukuku uygulanır” yazmak CISG’nin uygulanmasını engellemez. CISG; sözleşmenin kurulması, ayıp ihbarı, hasarın geçişi ve sorumluluktan kurtulma gibi konularda Türk Borçlar Kanunu’ndan ayrılan kurallar içerir. Taraflar CISG’nin uygulanmasını istemiyorsa, sözleşmede bunu açık ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde, örneğin “CISG’nin uygulanması hariç tutulmuştur” diye yazmalıdır. CISG yalnızca taşınır malların ticari satışına uygulanır; tüketici satışları, taşınmaz satışı, ağırlıklı olarak hizmet içeren sözleşmeler, gemi ve uçak satışları kapsam dışındadır.

Teslim Şekli: Incoterms 2020

Malın nerede teslim edileceği, taşıma, sigorta ve gümrük masraflarını kimin karşılayacağı ve riskin satıcıdan alıcıya hangi anda geçeceği, uluslararası ticarette genellikle Milletlerarası Ticaret Odasının (ICC) hazırladığı Incoterms kurallarına atıfla belirlenir. 2026 itibarıyla yürürlükteki sürüm Incoterms 2020’dir; bir sonraki revizyonun 2030’da yapılması beklenmektedir. Incoterms 2020’de E, F, C ve D olmak üzere dört grup bulunur ve E’den D’ye gidildikçe risk ve masraf alıcıdan satıcıya doğru ağırlaşır. Örneğin CIF teslimde satıcının yükü FOB teslime göre daha ağırdır. Sözleşmede teslim şekli, teslim yeri ve sürüm birlikte yazılmalıdır, örneğin “FOB İstanbul, Incoterms 2020”. İki önemli ayrıntı gözden kaçırılmamalıdır. Birincisi, Incoterms hasarın geçişini düzenler ama mülkiyetin geçişini düzenlemez; mülkiyet ayrıca sözleşmede ele alınmalıdır. İkincisi, Incoterms 2020’de sigorta yaptırma yükümlülüğü yalnızca CIF ve CIP teslimlerde satıcıya aittir; diğer teslim şekillerinde hiçbir tarafa sigorta zorunluluğu getirilmez.

Bedel, Para Birimi ve Ödeme Yöntemi

Bedelin hangi para birimiyle ödeneceği ve hangi yöntemle tahsil edileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Ödeme yöntemleri taraflara farklı riskler yükler. Peşin ya da avans ödeme, satıcı için en güvenli, alıcı için en riskli yöntemdir. Açık hesap, yani mal teslim edildikten sonra ödeme ise satıcı için en riskli yöntemdir. Alıcı, peşin ödeme yapıyorsa karşı tarafın bankasından avans teminat mektubu isteyerek kendini güvenceye alabilir. Hangi tarafta olursanız olun, sözleşmenin diğer hükümleri seçilen ödeme yöntemine uygun kurulmalıdır.

Cezai Şart: İngiliz Hukukunda Farklı İşler

Türk hukukunda sözleşmeye konulan cezai şart kural olarak geçerlidir ve fahişse hakim tarafından indirilebilir. Ancak İngiliz hukuku gibi Anglo Amerikan hukuk sistemlerinde, cezalandırma amacı taşıyan cezai şartlar geçersiz sayılabilir. Bu nedenle sözleşme bu sistemlerden birine tabi olacaksa, cezai şart yerine önceden makul biçimde tahmin edilmiş zararı gösteren “liquidated damages” hükümleri kullanılmalıdır. Ayrıca gecikme tazminatı ile cezai şartın birbirinden bağımsız olarak istenebileceği açıkça yazılmalıdır.

Tahkim ya da Yetkili Mahkeme

Uyuşmazlığın nerede ve nasıl çözüleceği baştan belirlenmezse, taraflar kendi ülkelerinde dava açarak birbirine karşı paralel davalar yürütebilir. Tahkim, uyuşmazlığın konusunda uzman hakemlerce ve genellikle daha hızlı çözülmesini sağlar. Türkiye’de 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu uygulanabileceği gibi ISTAC ya da ICC gibi kurumların tahkim kuralları da seçilebilir. Tahkim şartı yazılırken ehliyet, temsil yetkisi ve şekil şartlarına dikkat edilmezse şart geçersiz sayılabilir. Tahkim yeri, tahkim dili ve uygulanacak kurallar da açıkça belirtilmelidir. Tahkim tercih edilmiyorsa, MÖHUK’un 47. maddesi çerçevesinde yetkili mahkeme sözleşmede kararlaştırılmalıdır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık yapılan hata, uluslararası satışı yalnızca proforma fatura ve e-postalarla yürütmek, uygulanacak hukuku ve uyuşmazlık çözüm yerini hiç belirlememektir. İkinci hata, CISG’nin varlığından habersiz olarak yalnızca “Türk hukuku uygulanır” yazıp CISG’yi dışladığını sanmaktır. Üçüncü hata, karşı tarafı temsilen imza atan kişinin yetkisini ve yabancı belgelerin apostil ya da konsolosluk onayını kontrol etmemektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Sözleşme dilini ve iki dil kullanılıyorsa hangisinin esas alınacağını belirleyin. Uygulanacak hukuku açıkça seçin ve CISG konusunda bilinçli bir tercih yapın. Teslim şeklini Incoterms 2020’ye atıfla, teslim yeriyle birlikte yazın. Ödeme yöntemini ve para birimini netleştirin. Cezai şartı, sözleşmenin tabi olacağı hukuka uygun kurun. Tahkim ya da yetkili mahkeme hükmünü mutlaka ekleyin. Sürekli satış yapıyorsanız her sipariş için ayrı sözleşme yerine bir çerçeve sözleşme hazırlayın.

Sıkça Sorulan Sorular

Uluslararası satış sözleşmesine hangi hukuk uygulanır?

Taraflar uygulanacak hukuku serbestçe seçebilir. Seçim yapılmamışsa Türk mahkemesinde MÖHUK uyarınca satış sözleşmelerinde kural olarak satıcının işyerinin bulunduğu ülke hukuku uygulanır. Belirsizliği önlemek için hukuk seçimini sözleşmede açıkça yapmak gerekir.

CISG nedir ve kendiliğinden uygulanır mı?

CISG, milletlerarası mal satımını düzenleyen Birleşmiş Milletler antlaşmasıdır ve Türkiye için 1 Ağustos 2011’den beri yürürlüktedir. Tarafların ülkeleri antlaşmaya tarafsa, sözleşmede açıkça dışlanmadıkça kendiliğinden uygulanır. Yalnızca “Türk hukuku uygulanır” yazmak CISG’yi dışlamaz.

Incoterms 2020 güncel mi?

Evet. 2026 itibarıyla yürürlükteki sürüm Incoterms 2020’dir ve bir sonraki revizyonun 2030’da yapılması beklenmektedir. Sözleşmede teslim şekli, teslim yeri ve sürüm birlikte yazılmalıdır.

Uluslararası sözleşmede tahkim şartı neden önemlidir?

Tahkim, uyuşmazlığın uzman hakemlerce ve genellikle daha hızlı çözülmesini sağlar, tarafların farklı ülkelerde paralel dava açmasının önüne geçer. Tahkim şartında ehliyet, temsil ve şekil kurallarına uyulmazsa şart geçersiz sayılabilir.

Sözleşme ihlali halinde başvurulabilecek yollara dair bir başka değerlendirme için karşı tarafın sözleşmeye uymamasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 5718 sayılı MÖHUK m. 24 ve 47, Milletlerarası Mal Satımına İlişkin Sözleşmeler Hakkında Birleşmiş Milletler Antlaşması (CISG), 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu, ICC Incoterms 2020. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Ticaret hukukuna dair diğer yazılarımız için: Ticaret Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Yurt Dışına Mal Satarken Sözleşmede Neler Olmalı? (Rehber) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Bir sözleşme yaptınız, ama karşı taraf üzerine düşeni yapmıyor. Malı teslim etmiyor, işi bitirmiyor ya da parayı ödemiyor. Böyle bir durumda ne yapabileceğinizi bilmek, hem haklarınızı korumak hem de en avantajlı yolu seçmek açısından çok önemlidir. Türk Borçlar Kanunu, borçlu temerrüde düştüğünde, yani borcunu zamanında yerine getirmediğinde, alacaklıya üç seçimlik hak tanır. Ancak bu hakların hangisinin seçileceği ve nasıl kullanılacağı, sonucu tamamen değiştirir. Bu yazıda sözleşmeye uymayan tarafa karşı alacaklının seçimlik haklarını ve en sık yapılan hatayı ele alıyoruz.

Önce Temerrüt ve Süre Verme

Seçimlik hakları kullanabilmek için önce borçlunun temerrüde düşmüş olması gerekir. Temerrüt, borcun vadesi geldiği halde ödenmemesi ve kural olarak alacaklının ihtar göndermesiyle ortaya çıkar. Borç belirli bir günde ifa edilecekse, o günün geçmesiyle temerrüt kendiliğinden oluşur ve ayrıca ihtara gerek kalmaz. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu temerrüde düştükten sonra alacaklı, kural olarak borçluya borcunu yerine getirmesi için uygun bir süre verir. Bu süre içinde borç yine ifa edilmezse ya da baştan süre verilmesini gerektirmeyen bir durum varsa, alacaklının üç seçimlik hakkı devreye girer. Bazı hallerde süre vermeye gerek yoktur, örneğin borçlu borcu ifa etmeyeceğini açıkça bildirmişse ya da ifa artık alacaklı için yararsız hale gelmişse.

Birinci Yol: Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı

İlk ve çoğu zaman en avantajlı yol, sözleşmeyi ayakta tutarak borcun aynen yerine getirilmesini istemektir. Bu durumda alacaklı, borçludan asıl edimin ifasını, yani malı teslim etmesini ya da işi bitirmesini talep eder. Bunun yanında, gecikme yüzünden uğradığı zararın da giderilmesini, yani gecikme tazminatını ister. Bu yolun önemli bir avantajı vardır. Sözleşme ayakta kaldığı için, sözleşmedeki cezai şart, kefalet, rehin gibi güvenceler de geçerliliğini korur ve alacaklı bunlara başvurabilir. Ayrıca alacaklı, başka bir seçim yapmadığı sürece kural olarak bu yolda kabul edilir. Yani bir tercih bildirmezseniz, hukuken aynen ifayı istediğiniz varsayılır.

İkinci Yol: İfa Yerine Tazminat (Müspet Zarar)

İkinci yol, alacaklının aynen ifadan vazgeçip, sözleşmenin hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zararının giderilmesini istemesidir. Buna müspet zarar ya da olumlu zarar denir. Burada alacaklı, sözleşme yerine getirilseydi elde edeceği menfaatin karşılığını ister. Bu yolun da önemli bir avantajı vardır. Sözleşme hukuken ayakta kaldığı için, cezai şart ve diğer güvenceler yine talep edilebilir. Ancak dikkat edilmesi gereken kritik bir nokta vardır. Alacaklı, aynen ifadan vazgeçip bu yola geçtiğini borçluya gecikmeden, derhal bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, alacaklının hâlâ aynen ifayı beklediği kabul edilebilir.

Üçüncü Yol: Sözleşmeden Dönme (Neden Son Çare?)

Üçüncü yol, sözleşmeden dönmektir. Bu halde sözleşme geriye etkili olarak, yani kurulduğu andan itibaren ortadan kalkar. Taraflar birbirlerine verdiklerini geri isterler ve alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması yüzünden uğradığı menfi zararını, yani olumsuz zararını talep edebilir. Menfi zarar, sözleşmeyi yapmasaydı uğramayacağı zarardır, örneğin sözleşme için yaptığı masraflar ya da başka biriyle sözleşme yapma fırsatını kaçırması. İşte burada çok önemli bir uyarı vardır. Sözleşmeden dönme çoğu zaman en dezavantajlı yoldur. Çünkü sözleşme ortadan kalktığı için, ona bağlı cezai şart, kefalet, rehin gibi tüm güvenceler de sona erer ve alacaklı bu haklarını kaybeder. Ayrıca müspet zarar genellikle menfi zarardan daha yüksek olur. Örneğin bir taşınmaz satış vaadinde, sözleşmeden dönerseniz taşınmazın güncel değerini isteyemezsiniz, sadece ödediğiniz paranın iadesini alırsınız. Oysa sözleşmeyi ayakta tutup müspet zarar isteseydiniz, taşınmazın rayiç değerini talep edebilirdiniz. Bu nedenle sözleşmeden dönme, ancak diğer yolların işe yaramayacağı durumlarda başvurulacak son çare olarak değerlendirilmelidir.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

En sık ve en ağır sonuç doğuran hata, seçimlik hakkın geç ve karışık kullanılmasıdır. Alacaklı hangi yolu seçtiğini net biçimde ortaya koymalı ve özellikle ifadan vazgeçiyorsa bunu derhal bildirmelidir. İkinci yaygın hata, düşünmeden sözleşmeden dönmektir. Bu, hem cezai şart gibi güvenceleri kaybettirir hem de çoğu zaman daha düşük bir tazminatla sonuçlanır. Üçüncü hata, temerrüt ve süre verme adımlarının usulüne uygun yapılmamasıdır. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Karşı taraf sözleşmeye uymuyorsa, önce durumu ve haklarınızı doğru tespit ettirin. Aceleyle sözleşmeden dönmeyin, çoğu zaman sözleşmeyi ayakta tutmak daha avantajlıdır. Hangi yolu seçerseniz seçin, tercihinizi yazılı ve açık biçimde, gecikmeden karşı tarafa bildirin. İhtar ve bildirimleri belgeleyin. Hangi yolun sizin için en avantajlı olduğunu belirlemek için sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Karşı taraf sözleşmeye uymazsa hangi haklarım var?

Üç seçimlik hakkınız vardır: sözleşmeyi ayakta tutup aynen ifa ve gecikme tazminatı istemek, ifadan vazgeçip ifa yerine tazminat (müspet zarar) istemek ya da sözleşmeden dönerek menfi zararı istemek. Bu haklardan birini seçersiniz.

Sözleşmeden dönmek neden dezavantajlı olabilir?

Sözleşmeden dönünce sözleşme geriye etkili sona erer ve ona bağlı cezai şart, kefalet, rehin gibi güvenceler de düşer. Ayrıca müspet zarar genellikle menfi zarardan yüksek olduğu için, dönmek çoğu zaman daha az tazminatla sonuçlanır.

Seçimlik hakkı ne zaman bildirmeliyim?

Aynen ifadan vazgeçip ifa yerine tazminat ya da sözleşmeden dönme yoluna geçecekseniz, bu tercihinizi karşı tarafa gecikmeden, derhal bildirmeniz gerekir. Geç bildirim, sizin hâlâ aynen ifayı beklediğinizin kabulüne yol açabilir.

Tazminat için karşı tarafın kusuru gerekir mi?

Evet. Müspet ya da menfi zarar tazminatı için borçlunun kusuru aranır. Ancak borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat ederse tazminat ödemekten kurtulabilir. Gecikme tazminatı da kusura bağlıdır.

Ticari ilişkilerde alacak ve sözleşme ihlaline dair bir başka değerlendirme için fatura alacağının tahsiline ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 123, 124, 125. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Sözleşme hukukuna dair diğer yazılarımız için: Sözleşme Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Karşı Taraf Sözleşmeye Uymuyor, Ne Yapabilirim? Seçimlik Haklar (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Ev sahiplerinin en çok yaşadığı sorunlardan biri, kirasını düzenli ödemeyen kiracıdır. Peki kirasını ödemeyen bir kiracı hukuken nasıl çıkarılır? Hemen tahliye edilebilir mi, yoksa önce bir süre mi tanınması gerekir? Bu yazıda kira bedelini ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini, yasal süreleri ve izlenebilecek yolları güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.

Kiracı Kirasını Ödemezse Ne Olur?

Kiracının temel borcu, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Kira bedelinin ödeme günü geldiği halde ödenmemesi, kiracıyı temerrüde, yani borçlu olarak gecikmeye düşürür. Ancak kiracının bir ödemeyi geciktirmesi, kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiraya verene belirli bir usul izleme yükümlülüğü getirir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir bildirim göndererek, borcunu ödemesi için bir süre tanımak ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek zorundadır. Yani doğru yol, önce kiracıya yasal süreyi tanıyan bir ihtar göndermektir.

30 Günlük Süre ve İhtar Şartı

Kanun, kiracıya tanınacak süreyi açıkça belirlemiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın geçerli olması için birkaç noktaya dikkat edilmelidir. İhtarda ödenmesi gereken kira ve yan gider borcu açıkça belirtilmeli, kiracıya en az 30 günlük süre tanınmalı ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedilip tahliyenin isteneceği bildirilmelidir. İhtar noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, tahliye talepli icra takibindeki ödeme emri de kanuni ihtar niteliği taşır. Kiracı bu süre içinde tüm borcunu, takip masrafları dahil olmak üzere tam olarak öderse, artık bu sebebe dayanarak tahliye istenemez.

İki Tahliye Yolu: Dava ve İcra Takibi

Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için iki temel yol vardır. Birinci yol, noter aracılığıyla 30 günlük süre içeren temerrüt ihtarı göndermek, süre sonunda ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. İkinci yol, doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, hem borcun ödenmesini ister hem de tahliye ihtarı içerir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. İcra takibi yolu, tek işlemle hem kira alacağının tahsilini hem de tahliyeyi sağladığı için uygulamada çoğu zaman daha hızlı ve etkilidir. Hangi yolun seçileceği somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Kısmi Ödeme ve Yan Giderler

Uygulamada çok önemli iki nokta vardır. Birincisi, kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kiracının borcunun yalnızca bir kısmını ödemesi yeterli değildir. Borcun tamamının süresi içinde ödenmesi gerekir. Örneğin kira bedelinin çok küçük bir kısmı bile eksik ödenmişse, temerrüt devam eder ve tahliye istenebilir. Bu konuda hakimin takdir yetkisi bulunmaz. İkincisi, yan gider borcu da tıpkı kira bedeli gibi değerlendirilir. Aidat, ısıtma, su gibi sözleşme gereği kiracıya ait olan yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt ve tahliye sebebidir. Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, 30 günlük süre içinde yan gider borcunun ödenmemesinin de kira bedelinin ödenmemesi gibi doğrudan tahliye sebebi olduğu vurgulanmıştır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler

Kiraya verenlerin en sık yaptığı hata, usulüne uygun bir ihtar göndermeden ya da 30 günlük süreyi tanımadan tahliye istemektir. İhtardaki bir eksiklik ya da tebligat hatası, tüm sürecin geçersiz sayılmasına yol açabilir. İkinci hata, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanmasıdır. Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur, dolayısıyla mahkemede açılacak tahliye davasından önce arabulucuya başvurulması gerekir. Üçüncü hata, kısmi ödemeyi kabul edip sürecin bozulmasına yol açmaktır. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Kira borcu için mutlaka usulüne uygun ve yasal süreyi içeren yazılı ihtar gönderin. Borç kalemlerini kira, faiz ve yan gider olarak ayrı ayrı gösterin. Tebligatın doğru adrese ulaşmasına dikkat edin. Mahkeme yolunda zorunlu arabuluculuğu atlamayın. Hangi tahliye yolunun sizin için uygun olduğunu ve süreleri doğru belirlemek için sürecin başında hukuki destek alın.

Sıkça Sorulan Sorular

Kirasını ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Önce kiracıya yazılı ihtarla en az 30 günlük ödeme süresi tanınması gerekir. Kiracı bu sürede kira ve yan gider borcunu tam ödemezse, ancak o zaman sözleşme feshedilip tahliye davası ya da tahliye talepli icra takibi yoluna gidilebilir.

Kiracı borcunun bir kısmını öderse tahliye durur mu?

Hayır. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kira ve yan gider borcunun tamamının, takip masraflarıyla birlikte süresi içinde ödenmesi gerekir. Çok küçük bir eksik ödeme bile temerrüdü sürdürür ve tahliye istenebilir.

Aidat borcu tahliye sebebi olur mu?

Evet. Sözleşme gereği kiracıya ait olan aidat ve benzeri yan giderlerin ödenmemesi de tıpkı kira bedeli gibi temerrüt ve tahliye sebebidir. Güncel Yargıtay içtihadı bunu açıkça kabul etmektedir.

Kira tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Yani sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Tahliye talepli icra takibi yolunda ise bu şart uygulanmaz.

Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarına dair bir başka değerlendirme için tapu iptali ve tescil davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul ve kira hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Temerrüt ve Tahliye (2026) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir eczacı, Sosyal Güvenlik Kurumu ile imzaladığı eczane protokolü kapsamında çalışıyordu. Eczanede kalfa olarak çalışan bir kişi, eczacının bilgisi dışında sahte reçeteler düzenledi ve bu reçetelerdeki ilaçları üçüncü kişilere satarak menfaat sağladı. Sahte reçetelerin Kuruma fatura edilmesi üzerine, Kurum protokole dayanarak eczacının sözleşmesini feshetti ve yaklaşık 397.768 TL cezai şart uygulanacağını bildirdi. Eczacı buna karşı dava açtı. İddiası şuydu: bu eylemleri kalfası yapmıştı, kendisinin kusuru yoktu, cezaların şahsiliği ilkesi gözetilmeliydi ve bu ceza kendisini ekonomik olarak çökertecek boyuttaydı. Bu nedenle cezanın iptalini, olmazsa indirilmesini talep etti.

2. Tarafların İddia ve Savunmaları

Eczacı, sahte reçeteleri düzenleyenin kendisi olmadığını, çalışanının bilgisi dışında hareket ettiğini ve reçete bedelini Kuruma ödeyerek zararı zaten giderdiğini ileri sürdü. Kurum ise işleminde herhangi bir hukuka aykırılık bulunmadığını, protokolün açık olduğunu savunarak davanın reddini istedi. Uyuşmazlığın iki temel sorusu vardı: Birincisi, eczacı çalışanının eyleminden sorumlu tutulabilir mi? İkincisi, tacir olan eczacı bu cezai şartın fahiş olduğunu ileri sürerek indirim isteyebilir mi?

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay, iki temel ilkeyi ortaya koydu. Birincisi, adam çalıştıranın sorumluluğudur. Eczacı, çalıştırdığı kalfanın eczanedeki eylemlerinden sorumludur. Sahte reçeteleri bizzat düzenlememiş olması onu kurtarmaz, çünkü Kurumla imzalanan sözleşmenin tarafı kendisidir ve çalışanının işyerindeki fiillerinden sorumlu tutulur. İkincisi, cezai şartta indirim konusudur. Tacir olan bir kişi, kural olarak sözleşmedeki cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirim isteyemez. Çünkü tacir, ticari hayatında basiretli davranmak zorundadır ve imzaladığı sözleşmenin sonuçlarını önceden öngörmesi beklenir. Bu nedenle mahkeme, kural olarak cezadan indirim yapılamayacağını belirtti. Ancak Yargıtay, sonradan eczacı lehine değişen protokol hükümlerinin de değerlendirilmesi gerektiğini belirterek kararı bu yönden bozdu ve dosyanın yeni düzenlemeler ışığında yeniden ele alınmasını istedi.

4. İlgili Hukuki İlke: Cezai Şart, Tacir ve Adam Çalıştıranın Sorumluluğu

Cezai şart, bir borcun hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi halinde ödenmesi kararlaştırılan bir bedeldir. Türk Borçlar Kanunu, aşırı yüksek cezai şartların hakim tarafından indirilebileceğini kabul eder. Ancak burada önemli bir istisna vardır. Türk Ticaret Kanunu’nun 22. maddesine göre, tacir sıfatını taşıyan borçlu, cezai şartın fahiş olduğunu ileri sürerek indirim talep edemez. Bunun nedeni, tacirin ticari faaliyetinde basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümlülüğüdür. Yani tacir, imzaladığı sözleşmedeki cezanın ağırlığını baştan hesaba katmış sayılır. Adam çalıştıranın sorumluluğu ise, bir kişinin çalıştırdığı kişilerin işlerini görürken üçüncü kişilere ya da sözleşmenin karşı tarafına verdiği zararlardan sorumlu olması ilkesidir. İşveren, çalışanının işyerindeki eylemlerinden doğan sonuçlara katlanmak zorundadır.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Tacirlerin en sık yaptığı hata, sözleşmedeki cezai şartı önemsememek ve “nasıl olsa fahiş olursa mahkeme indirir” diye düşünmektir. Oysa tacir için bu yol kural olarak kapalıdır. İmzalanan her sözleşmedeki ceza koşulu, olduğu gibi uygulanabilir. İkinci yaygın hata, işletme sahiplerinin çalışanlarının eylemlerinden sorumlu olmayacaklarını sanmalarıdır. Çalışanın işyerinde yaptığı hukuka aykırı bir işlem, çoğu zaman işvereni de bağlar ve maddi sonuç doğurur. Bu nedenle işe alım, denetim ve iç kontrol süreçleri işletmeler için sadece idari değil, hukuki bir korumadır. Sözleşme imzalarken cezai şart maddelerini dikkatle okumak ve müzakere etmek, sonradan telafisi güç sonuçların önüne geçer.

6. Pratik Tavsiyeler

• Tacirseniz, sözleşmedeki cezai şart maddelerini imzalamadan önce dikkatle değerlendirin. Fahiş olduğu gerekçesiyle indirim isteme yolunuz kural olarak kapalıdır.
• Cezai şartın miktarını ve hangi durumlarda uygulanacağını sözleşme aşamasında müzakere edin.
• İşletme sahibiyseniz, çalışanlarınızın eylemlerinden sorumlu olabileceğinizi unutmayın. İç denetim ve kontrol süreçlerine önem verin.
• Çalışanınızın hukuka aykırı bir eylemi ortaya çıktığında, zararı gidermek kadar durumu belgelemek de önemlidir.
• Uzun vadeli ya da yüksek bedelli sözleşmelerde, cezai şart ve sorumluluk maddeleri için önceden hukuki değerlendirme almak ileride büyük kayıpları önler.

7. Sonuç ve Sözleşme Hukuku Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, sözleşme imzalamanın özellikle tacirler için ne kadar dikkat gerektirdiğini gösteriyor. Sözleşmedeki cezai şart, tacir açısından fahiş olsa dahi kural olarak indirilmez, çünkü tacirin basiretli davranması beklenir. Ayrıca işletme sahibi, çalışanının işyerinde yaptığı hukuka aykırı eylemlerden de sorumlu tutulabilir. Bu iki ilke bir arada düşünüldüğünde, sözleşme aşamasında atılacak dikkatli adımların ve iç denetim süreçlerinin önemi ortaya çıkıyor. Ticari ilişkilerde sonradan yaşanacak ağır sonuçların önüne geçmenin yolu, sözleşmeyi imzalamadan önce her maddesini doğru değerlendirmekten geçer.

Ticari ilişkilerde sorumluluk ve yükümlülüklere dair benzer bir değerlendirme için şirket müdürünün sorumluluğuna ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 23.03.2026, E. 2026/852, K. 2026/1534. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Sözleşme hukukuna dair diğer yazılarımız için: Sözleşme Hukuku makaleleri

Sözleşmedeki Fahiş Cezai Şart İndirilebilir mi? Tacirin Durumu (2026 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir iş yeri kiracısı, 28.09.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin ardından, 23.11.2022 tarihinde bir tahliye taahhütnamesi imzalayarak taşınmazı 28.09.2023 tarihinde boşaltacağını yazılı olarak üstlenir. Tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmayınca, ev sahibi bu taahhüde dayanarak icra takibi başlatır. Kiracı ise takibe itiraz eder ve taahhüdün “baskı, tehdit ve hile ile, mevcut kira ilişkisi devam ederken” imzalatıldığını, iradesinin sakatlandığını ileri sürer.

2. İlk Derece Mahkemesinin Kararı

İlk derece mahkemesi ev sahibini haklı bulur. Kiracının “imzayı baskıyla attım” savunması, Adli Tıp Kurumu incelemesiyle çürütülür: imzanın kiracıya ait olduğu tespit edilir. Mahkeme, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunduğu ve süresinde icra takibi başlatıldığı gerekçesiyle itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verir. Buraya kadar tablo tamamen ev sahibinin lehinedir.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Ancak dosyada gözden kaçırılan kritik bir ayrıntı vardır: taraflar, tahliye taahhüdünden sonra, 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalamışlardır. Adalet Bakanlığı bu noktadan hareketle kanun yararına temyiz yoluna başvurur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli kararında şu ilkeyi vurgular: tahliye taahhüdünden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalaması, önceki taahhüdün hükümsüz kalıp kalmadığı sorusunu doğurur ve mahkeme bu hususu değerlendirmeden tahliyeye karar veremez. İlk derece mahkemesi, davacının da inkâr etmediği bu yeni sözleşmeyi hiç tartışmadan hüküm kurduğu için karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur.

4. İlgili Hukuki İlke: TBK m.352 ve Taahhüdün Yenilenmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip de boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya veya davaya başvurarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiracı ya da yetkili temsilcisince verilmesi, tahliye tarihini içermesi ve kiralananın tesliminden makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bu karardaki incelik ise şudur: taahhüt başlangıçta geçerli olsa bile, sonradan kurulan yeni bir kira ilişkisi, tarafların önceki taahhütten vazgeçtiğine ve ilişkiyi yenilediğine işaret edebilir. Bu durumda eski taahhüt, tahliye için tek başına dayanak olmaktan çıkabilir.

5. Ev Sahiplerinin Yaptığı En Yaygın Hata

Uygulamada sık görülen hata şudur: ev sahibi, elindeki tahliye taahhüdüne güvenerek kiracıyla ilişkiyi rahatça sürdürür; kira süresi dolunca yeni bir sözleşme imzalar ya da sözleşmeyi yeniler, ancak eski taahhüdün hâlâ geçerli olduğunu varsayar. Oysa bu karardan görüldüğü üzere, sonradan yapılan yeni sözleşme, taahhüdü işlevsiz bırakabilir. Kiracı tarafında da simetrik bir farkındalık gerekir: yeni bir sözleşme imzalandıysa, eski taahhüde dayanan bir tahliye talebine karşı bu husus güçlü bir savunma oluşturabilir.

6. Pratik Tavsiyeler

• Kira ilişkisini yenilerken, eski tahliye taahhüdünün akıbetini açıkça düzenleyin: yeni sözleşmeye taahhüdün geçerliliğini koruduğuna dair hüküm ekleyin ya da güncel tarihli yeni bir taahhüt alın.
• Tahliye taahhüdüne dayanarak icra veya dava yoluna başvururken, taahhüt sonrasında imzalanmış herhangi bir sözleşme olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
• Taahhüdün geçerlilik şartlarını (yazılı olması, tahliye tarihini içermesi, teslimden sonra düzenlenmiş olması) baştan sağlayın.
• Bir aylık icra/dava başvurusu süresini kaçırmayın; bu süre hak düşürücüdür.

7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, “elimde tahliye taahhüdü var, her zaman kiracıyı çıkarabilirim” düşüncesinin ne kadar yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Taahhüt güçlü bir araçtır; ancak sonradan kurulan yeni bir kira ilişkisi bu aracı köreltebilir. Kira ilişkisinin her aşamasında belgelerin birbirini nasıl etkilediğini bilmek, hem ev sahibini hem kiracıyı sürpriz bir sonuçtan korur. Kira ve tahliye süreçlerinde, ilişkinin başında atılacak doğru bir adım, yıllar sürecek bir yargılamanın önüne geçebilir.

Kira ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülüklerine dair benzer bir değerlendirme için geç tahliye ve hor kullanma tazminatına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 05.05.2026, E. 2026/2877, K. 2026/2766. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri

Tahliye Taahhüdünden Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Taahhüt Geçerli mi? (2026 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Uyuşmazlığın hikâyesi

Bir kişi, kendisine “tarla” olarak gösterilen bir taşınmazı satın almak için anlaşır. Satış bedelinin 120.000 TL’lik kısmını, satıcının isteği üzerine onun eşinin banka hesabına havale eder, kalanını elden öder. Taşınmazın üzerine bir konteyner yerleştirir, beyaz eşyaları dahil eşyalarını taşır. Ancak sonraki ziyaretinde konteynerin yıkıldığını görür ve gerçeği öğrenir: arazi aslında Hazine’ye aittir, “satıcıya” hiçbir zaman tahsis edilmemiş, geçici tapu dahi verilmemiştir. Ödenen bedelin iadesi ve yapılan masraflar için dava açılır.

Mahkemeler arasındaki görüş ayrılığı

İlk derece mahkemesi, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların iade borcu altına girdiğini kabul ederek dekontla ispatlanan 120.000 TL’nin iadesine karar verir. Ancak Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırır ve davayı tümden reddeder; gerekçesi dikkat çekicidir: sözleşmenin başlığı “tarla kullanım hakkı devri”dir ve içeriğinde arazinin Hazine’ye ait olduğu yazılıdır; dolayısıyla alıcı, mülkiyeti edinemeyeceği riskini bilerek üstlenmiştir. Bu yorum, alıcıyı hem parasından hem taşınmazdan etmek üzeredir.

Yargıtay ne dedi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli kararıyla bu yorumu bozdu. Dairenin gerekçesi, sözleşmeler hukukunun özüne dokunuyor: satıcı, taşınmazın yasal zilyedi değildir; sahip olmadığı bir kullanım hakkını ya da zilyetliği geçerli biçimde devredemez. Alıcının araziye konteyner koyup bir süre fiilen kullanmış olması bu sonucu değiştirmez; çünkü alıcı hiçbir zaman taşınmazın yasal zilyedi olmamış, taşınmazın sonradan TOKİ’ye devriyle fiilî kullanım da sona ermiştir. Sözleşmenin ifa edilmesi baştan itibaren mümkün olmadığından, alıcı sözleşmeden dönerek ödediği parayı geri isteyebilir. Dahası Yargıtay, paranın iadesinin yalnızca sözleşmeyi imzalayan satıcıdan değil, “birlikte hareket ettikleri anlaşılan” — yani bedelin havale edildiği hesabın sahibi eşten de — talep edilebileceğine işaret etti.

Karardan çıkan pratik dersler

Birincisi, bir taşınmaz için para ödemeden önce karşı tarafın gerçekten devredebileceği bir hakkı olup olmadığı mutlaka teyit edilmelidir; tapu kaydı, ilgili kurum yazıları ve tahsis belgeleri bu teyidin araçlarıdır. İkincisi, bir sözleşmede belirleyici olan başlık değil, edimin ifa edilebilir olup olmadığıdır; “kullanım hakkı devri” başlığı, devredilecek bir hak yoksa alıcıyı bağlamaz. Üçüncüsü, ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması hayatidir: bu dosyada havale ile ödenen 120.000 TL dekontla ispatlanabilmiş, elden ödenen kısım ise ispat güçlüğü yaratmıştır. Dördüncüsü, bedelin gönderildiği hesabın sahibi, işleyişin bir parçasıysa iade borcundan sorumlu tutulabilir.

Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 21.05.2026, E. 2026/75, K. 2026/3280. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Hazine Arazisini “Satın” Alırsanız Ödediğiniz Para Geri Alınır mı? Yargıtay’dan Güncel Bir Karar yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.