Kat Mülkiyeti Hukuku arşivleri - KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU

Sitede Ortak Alana İzinsiz Yapı Yapılırsa Ne Olur? Eski Hale Getirme (2025 Yargıtay Kararı)

admin — Fri, 14 Aug 2026 20:41:29 +0000

Yaşadığınız sitede ya da apartmanda, projede hiç bulunmayan bir yapının sonradan ortak alana yapıldığını, üstelik bu yapının gürültü ve rahatsızlık kaynağı olduğunu düşünün. Böyle bir durumda kat malikleri ne yapabilir? Bu yapı kaldırılabilir mi? Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 17 Haziran 2025 tarihli, 2025/4311 E., 2025/8926 K. kararı, ortak alana projeye aykırı müdahale konusunda kat maliklerinin haklarını ortaya koyuyor.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir sitede oturan kat maliki, kendi bloğunun önündeki ortak alana, sitenin plan ve projesinde yer almayan bir çardağın sonradan yapıldığını fark etti. Bu çardak, iki blok arasına ve dairelere çok yakın bir konuma inşa edilmişti. Site içinde projeye uygun olarak yapılmış iki çardak zaten bulunuyordu, ancak bu üçüncü çardak projeye aykırı biçimde eklenmişti. Kat maliki, çardakta sabahın çok erken ve akşamın çok geç saatlerine kadar, günün hemen her saatinde yoğun gürültü yapıldığını, bu durumdan hem kendisinin hem de aynı blokta oturan diğer komşuların rahatsız olduğunu belirtti. Durumu önce site yönetimine iletti, sonuç alamayınca müdahalenin önlenmesi ve ortak alanın eski hale getirilmesi için dava açtı.

2. İlk Derece ve Bölge Adliye Mahkemesi Süreci

İlk derece mahkemesi, dava konusu çardağın projeye aykırı biçimde ortak alana sonradan yapıldığını tespit etti. Bu tespit üzerine, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme talebinin kabulüne karar verdi, yani projeye aykırı çardağın kaldırılmasına hükmetti. Taraflar kararı istinafa taşıdı, ancak Bölge Adliye Mahkemesi başvuruları esastan reddederek ilk derece kararını yerinde buldu. Dosya bu kez temyiz yoluyla Yargıtay önüne geldi.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 17 Haziran 2025 tarihli kararıyla yerel mahkemenin kararını onadı. Dairenin dayandığı ilke şudur: bir sitenin ya da apartmanın ortak alanları, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına aittir ve bu alanlar ancak plan ve projeye uygun biçimde kullanılabilir. Ortak alana, kat maliklerinin oybirliğiyle alınmış bir kararı ve gerekli izinler olmadan, projeye aykırı kalıcı bir yapı eklenmesi hukuka aykırıdır. Böyle bir yapı, diğer kat maliklerinin ortak alandan yararlanma hakkını zedeler ve rahatsızlık veriyorsa bu durumu daha da ağırlaştırır. Bu nedenle projeye aykırı yapının kaldırılması, yani ortak alanın eski hale getirilmesi talep edilebilir. Somut olayda çardak projeye aykırı biçimde ve sonradan yapıldığı için kaldırılmasına karar verilmesi yerinde görülmüştür.

4. İlgili Hukuki İlke: Ortak Alanlar ve Projeye Uygunluk

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir taşınmazda kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılan yerler ortak alandır. Bahçe, site içi yollar, yeşil alanlar, çardaklar ve benzeri yerler bu kapsamdadır. Ortak alanların kullanımı, taşınmazın onaylı plan ve projesine bağlıdır. Bir kat malikinin ya da site yönetiminin, diğer maliklerin rızası ve gerekli izinler olmadan ortak alanın niteliğini değiştirmesi, buraya kalıcı yapı eklemesi mümkün değildir. Ortak alana projeye aykırı yapılan her müdahale, diğer kat maliklerinin bu alandan eşit biçimde yararlanma hakkını ihlal eder. Bu durumda kat malikleri, müdahalenin önlenmesini ve ortak alanın eski hale getirilmesini dava yoluyla talep edebilir. Ortak alanda değişiklik yapılabilmesi için kural olarak kat malikleri kurulunun kararı ve niteliğine göre oybirliği gibi şartlar aranır.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Site ve apartman sakinlerinin en sık yaptığı hata, ortak alana yapılan izinsiz müdahaleleri görmezden gelmek ya da uzun süre sessiz kalmaktır. Zamanla bu yapılar kalıcı hale gelir ve müdahaleye alışılır. Oysa projeye aykırı bir yapı, ne kadar süre geçerse geçsin hukuka aykırı olmaya devam eder ve kaldırılması istenebilir. İkinci yaygın hata, süreci hiç belgelemeden hareket etmektir. Yapının projede olmadığını gösteren onaylı proje, fotoğraflar, gürültü ve rahatsızlığa ilişkin kayıtlar, açılacak davada belirleyici olur. Bir diğer hata, doğrudan dava açmadan önce site yönetimi ve kat malikleri kurulu sürecinin işletilmemesidir. Konuyu önce kurul gündemine taşımak, hem çözüm ihtimalini artırır hem de dava sürecini güçlendirir.

6. Pratik Tavsiyeler

Ortak alana projeye aykırı bir yapı yapıldığını fark ederseniz, taşınmazın onaylı projesiyle karşılaştırın ve durumu fotoğraflarla belgeleyin.
Gürültü ve rahatsızlık varsa, bunu tarih ve saatleriyle kayıt altına alın, mümkünse diğer kat maliklerinin de tanıklığına başvurun.
Konuyu önce site yönetimine ve kat malikleri kuruluna taşıyın. Çözüm çıkmazsa dava yolu açıktır.
Projeye aykırı yapıların uzun süre kalması, kaldırılma hakkınızı ortadan kaldırmaz. Ancak erken hareket etmek süreci kolaylaştırır.
Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası açmadan önce, delillerinizi ve talebinizi doğru kurgulamak için hukuki destek alın.

7. Sonuç ve Kat Mülkiyeti Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, ortak alanların tüm kat maliklerine ait olduğunu ve projeye aykırı müdahalelere karşı korunduğunu açıkça gösteriyor. Bir kat malikinin ya da site yönetiminin, diğer maliklerin rızası olmadan ortak alana kalıcı yapı eklemesi mümkün değildir. Projeye aykırı yapılan çardak, kapatma, ek bina gibi yapılar kat maliklerinin talebiyle kaldırılabilir ve ortak alan eski haline getirilebilir. Site ve apartman yaşamında huzurun korunması, ortak alanların projeye uygun kullanılmasından geçer. Böyle bir sorunla karşılaşıldığında, delilleri doğru toplamak ve süreci doğru yürütmek için erken hukuki değerlendirme almak en güvenli yoldur.

Ortak alana müdahale ve komşuluk ilişkilerine dair benzer bir değerlendirme için ortak alan işgali ve ecrimisile ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, T. 17.06.2025, E. 2025/4311, K. 2025/8926. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Kat mülkiyeti hukukuna dair diğer yazılarımız için: Kat Mülkiyeti Hukuku makaleleri

Sitede Ortak Alana İzinsiz Yapı Yapılırsa Ne Olur? Eski Hale Getirme (2025 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.

Komşu Binanın Ortak Alanını İşgal Ederse Ne Yapılır? Eski Hale Getirme ve Ecrimisil (2026 Yargıtay Kararı)

admin — Fri, 07 Aug 2026 13:34:03 +0000

Tatilden döndüğünüzde, apartmanınızın ortak alanında izinsiz bir tadilat yapıldığını, hatta binanın taşıyıcı duvarlarına dokunulduğunu gördüğünüzü hayal edin. Üstelik bir komşunuz bu ortak alanı yıllardır kiraya vererek gelir elde ediyor. Böyle bir durumda hukuk size hangi hakları tanır, neyi kazanır, neyi kazanamazsınız? Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 9 Şubat 2026 tarihli (2026/457 E., 2026/661 K.) güncel kararı, ortak alana müdahale davalarında elde edilebilecek sonuçları gerçekçi biçimde ortaya koyuyor.

1. Karara Konu Olan Olay

Bir binada hisse sahibi olan malik, tatilde olduğu bir dönemde komşularının binanın ortak alanı olan zemin katında kaçak tadilat yaptığını öğrenir. Bu tadilat sırasında binanın ana taşıyıcı perde duvarlarında cam açılmış, yapı statik açıdan riskli hâle getirilmiştir. Dahası, davalılardan biri bu ortak alanı 2000 yılından beri kiraya vererek haksız kazanç elde etmektedir. Malik; ortak alana yapılan müdahalenin durdurulmasını, alanın eski hâline getirilmesini, işgal süresince elde edilen gelirden payına düşen kısmın ödenmesini (ecrimisil) ve yaşadığı huzursuzluk nedeniyle manevi tazminatı talep ederek dava açar.

2. İlk Derece Mahkemesi ve Uzun Yargılama Süreci

Dava, yıllara yayılan bir yargılama sürecinden geçti. İlk derece mahkemesinin kararı temyiz edildi, Yargıtay tarafından bir kez bozuldu ve bozma sonrası yeniden hüküm kuruldu. Mahkeme sonuçta talepleri ayrıştırarak değerlendirdi: ortak alana müdahalenin men’i ve eski hâle getirme talebini kabul etti, kira geliri ve tazminat (ecrimisil) istemini kısmen kabul etti. Ancak manevi tazminat istemini reddetti; gerekçesi, somut eylemlerin manevi tazminatı gerektirir nitelikte bulunmamasıydı. Ortak alanın küçük bir kısmını diğer kat maliklerinin rızasıyla kullanan bir davalı yönünden ise dava reddedildi.

3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 9 Şubat 2026 tarihli kararıyla ilk derece mahkemesinin bu dengeli değerlendirmesini onadı. Hem davacının hem de davalının temyiz itirazları yerinde görülmedi. Böylece karar kesinleşti: ortak alan eski hâline getirilecek, işgalden doğan ecrimisil davacının payına göre ödenecek, ancak manevi tazminat talebi reddedilmiş olarak kaldı. Kararın önemi, ortak alana müdahale davalarında hangi taleplerin güçlü, hangilerinin daha zayıf olduğunu net biçimde göstermesinde yatıyor: mülkiyet hakkına dayalı men ve eski hâle getirme ile ecrimisil talepleri kuvvetliyken, manevi tazminat her ihlalde otomatik kabul edilen bir sonuç değildir.

4. İlgili Hukuki İlke: Ortak Alan, Ecrimisil ve Manevi Tazminatın Sınırı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın taşıyıcı sistemi, ana duvarlar, bahçe ve benzeri yerler ortak alandır ve bir kat malikinin bu alanlara diğerlerinin rızası olmadan müdahale etmesi mümkün değildir. Ortak alana haksız müdahale hâlinde malikler, müdahalenin men’ini ve alanın eski hâline getirilmesini talep edebilir. İşgalden doğan haksız kullanım için ecrimisil (işgal tazminatı) istenebilir; ancak paylı mülkiyette kural olarak, işgalcinin “intifadan men edildiği” (kullanıma itiraz edildiğinin bildirildiği) ispatlanmalıdır. Manevi tazminat ise ayrı bir eşiğe tabidir: yalnızca mülkiyete müdahale yetmez; kişilik haklarına yönelik, kişide manevi çöküntü yaratan nitelikte bir zararın varlığı aranır. Bu karar, ortak alan ihlalinin çoğu zaman maddi taleplerle (eski hâle getirme + ecrimisil) giderildiğini, manevi tazminatın ise istisnai olduğunu göstermektedir.

5. Yapılan En Yaygın Hata

Ortak alan ihlaliyle karşılaşan kat maliklerinin en sık yaptığı iki hata vardır. Birincisi, müdahaleye uzun süre sessiz kalmak: özellikle ecrimisil talebinde, işgalciye kullanıma itiraz edildiğinin belgelenmemesi ileride tazminat hakkını zayıflatabilir. İkincisi, beklentiyi yanlış kurmak: birçok kişi ortak alanın işgalinden dolayı yüksek bir manevi tazminat bekler, oysa mahkemeler manevi tazminatı ancak kişilik haklarına yönelik ağır bir ihlalde kabul eder. Bu davada da görüldüğü gibi, taşıyıcı duvara müdahale gibi ciddi bir eylem dahi tek başına manevi tazminat için yeterli görülmemiştir. Doğru strateji, güçlü olan maddi talepleri (men, eski hâle getirme, ecrimisil) öne çıkarmak ve bunları sağlam delillerle desteklemektir.

6. Pratik Tavsiyeler

Ortak alana müdahaleyi fark ettiğiniz anda durumu fotoğraf ve tutanakla belgeleyin; mümkünse mahkemeden delil tespiti isteyin.
İşgalciye kullanıma itiraz ettiğinizi yazılı (noter ihtarı) olarak bildirin; ecrimisil talebinde bu “intifadan men” ispatı önemlidir.
Taşıyıcı sisteme veya ana duvarlara müdahale varsa, yapı güvenliği yönünden teknik rapor aldırın; bu hem eski hâle getirme hem de kamu güvenliği açısından kritiktir.
Manevi tazminattan çok, men + eski hâle getirme + ecrimisil üçlüsüne odaklanın; bunlar ortak alan davalarının asıl kazanımlarıdır.
Ortak alanla ilgili kararları kat malikleri kurulunda alın ve tutanağa geçirin; bireysel dava yolunu bu zeminle güçlendirin.

7. Sonuç ve Kat Mülkiyeti Avukatı Değerlendirmesi

Bu karar, ortak alan ihlallerinde hukukun malike güçlü ama gerçekçi araçlar sunduğunu gösteriyor. Komşunuzun ortak alana izinsiz müdahalesi karşısında çaresiz değilsiniz: müdahaleyi durdurabilir, alanı eski hâline getirtebilir ve işgal süresince doğan ecrimisili talep edebilirsiniz. Ancak beklentileri doğru kurmak gerekir; her ihlal manevi tazminatla sonuçlanmaz. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında başarı, doğru talebi doğru delille ve zamanında ileri sürmekten geçer. Erken atılan belgeleme adımları, yıllar sürebilecek bir yargılamada davanın kaderini belirler.

Taşınmaz ve komşuluk ilişkilerinde hakların korunmasına dair benzer bir değerlendirme için geç tahliye ve hor kullanma tazminatına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.

Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 09.02.2026, E. 2026/457, K. 2026/661. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.

Kat mülkiyeti hukukuna dair diğer yazılarımız için: Kat Mülkiyeti Hukuku makaleleri

Komşu Binanın Ortak Alanını İşgal Ederse Ne Yapılır? Eski Hale Getirme ve Ecrimisil (2026 Yargıtay Kararı) yazısı ilk önce KIZILDAĞ HUKUK BÜROSU üzerinde ortaya çıktı.