Tapusuz, hisseli ya da “tahsisli” arazi satışları, Türkiye’de birçok kişinin birikimini kaybettiği çetrefilli bir alandır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.05.2026 tarihli kararı, bu tür bir uyuşmazlıkta ödenen paranın akıbetini ve alıcının haklarını netleştirmesi bakımından yol gösterici niteliktedir.
Uyuşmazlığın hikâyesi
Bir kişi, kendisine “tarla” olarak gösterilen bir taşınmazı satın almak için anlaşır. Satış bedelinin 120.000 TL’lik kısmını, satıcının isteği üzerine onun eşinin banka hesabına havale eder, kalanını elden öder. Taşınmazın üzerine bir konteyner yerleştirir, beyaz eşyaları dahil eşyalarını taşır. Ancak sonraki ziyaretinde konteynerin yıkıldığını görür ve gerçeği öğrenir: arazi aslında Hazine’ye aittir, “satıcıya” hiçbir zaman tahsis edilmemiş, geçici tapu dahi verilmemiştir. Ödenen bedelin iadesi ve yapılan masraflar için dava açılır.
Mahkemeler arasındaki görüş ayrılığı
İlk derece mahkemesi, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların iade borcu altına girdiğini kabul ederek dekontla ispatlanan 120.000 TL’nin iadesine karar verir. Ancak Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırır ve davayı tümden reddeder; gerekçesi dikkat çekicidir: sözleşmenin başlığı “tarla kullanım hakkı devri”dir ve içeriğinde arazinin Hazine’ye ait olduğu yazılıdır; dolayısıyla alıcı, mülkiyeti edinemeyeceği riskini bilerek üstlenmiştir. Bu yorum, alıcıyı hem parasından hem taşınmazdan etmek üzeredir.
Yargıtay ne dedi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli kararıyla bu yorumu bozdu. Dairenin gerekçesi, sözleşmeler hukukunun özüne dokunuyor: satıcı, taşınmazın yasal zilyedi değildir; sahip olmadığı bir kullanım hakkını ya da zilyetliği geçerli biçimde devredemez. Alıcının araziye konteyner koyup bir süre fiilen kullanmış olması bu sonucu değiştirmez; çünkü alıcı hiçbir zaman taşınmazın yasal zilyedi olmamış, taşınmazın sonradan TOKİ’ye devriyle fiilî kullanım da sona ermiştir. Sözleşmenin ifa edilmesi baştan itibaren mümkün olmadığından, alıcı sözleşmeden dönerek ödediği parayı geri isteyebilir. Dahası Yargıtay, paranın iadesinin yalnızca sözleşmeyi imzalayan satıcıdan değil, “birlikte hareket ettikleri anlaşılan” — yani bedelin havale edildiği hesabın sahibi eşten de — talep edilebileceğine işaret etti.
Karardan çıkan pratik dersler
Birincisi, bir taşınmaz için para ödemeden önce karşı tarafın gerçekten devredebileceği bir hakkı olup olmadığı mutlaka teyit edilmelidir; tapu kaydı, ilgili kurum yazıları ve tahsis belgeleri bu teyidin araçlarıdır. İkincisi, bir sözleşmede belirleyici olan başlık değil, edimin ifa edilebilir olup olmadığıdır; “kullanım hakkı devri” başlığı, devredilecek bir hak yoksa alıcıyı bağlamaz. Üçüncüsü, ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması hayatidir: bu dosyada havale ile ödenen 120.000 TL dekontla ispatlanabilmiş, elden ödenen kısım ise ispat güçlüğü yaratmıştır. Dördüncüsü, bedelin gönderildiği hesabın sahibi, işleyişin bir parçasıysa iade borcundan sorumlu tutulabilir.
Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 21.05.2026, E. 2026/75, K. 2026/3280. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.