Tahliye taahhüdünün geçerli olması için beş şart birlikte aranır: yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı, belirli bir tahliye tarihi (gün, ay, yıl) içermeli, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalı ve koşulsuz olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhüt geçersizdir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava açılmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.
Tahliye taahhüdü, ev sahipleri için en güçlü tahliye yollarından biridir, ancak aynı zamanda en çok yanlış düzenlenen ve bu yüzden geçersiz sayılan belgelerden biridir. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi, ev sahibine önemli bir güvence sağlar. Peki bu taahhüt her zaman geçerli midir? Hangi şartları taşımalıdır? Boş tarihli ya da kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan taahhütlerin durumu nedir? Bu yazıda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını güncel Yargıtay uygulaması ışığında ele alıyoruz.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının, kiraladığı konut ya da işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Geçerli bir tahliye taahhüdü, ev sahibine, sözleşme süresi dolmasa bile taahhüt edilen tarihte kiracıyı tahliye ettirme imkanı verir. Bu yönüyle çok güçlü bir belgedir. Ancak kanun, kiracıyı korumak için taahhüdün geçerliliğini sıkı şartlara bağlamıştır. Bu şartlardan herhangi biri eksikse, taahhüt geçersiz sayılır ve ev sahibi bu belgeye dayanarak tahliye isteyemez.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Geçerli bir tahliye taahhüdü için beş şartın bir arada bulunması gerekir. Birincisi, taahhüt yazılı olmalıdır. Adi yazılı belge yeterlidir, noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Ancak noterde düzenlenmiş taahhüt, icra takibinde büyük avantaj sağlar çünkü kiracı imzaya itiraz edemez. İkincisi, taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Bu en kritik şarttır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt geçersizdir. Çünkü kanun, kiracının evi kiralayabilmek için baskı altında olduğu anda attığı imzayı korumaz. Üçüncüsü, taahhütnamede belirli bir tahliye tarihi bulunmalıdır. Bu tarih gün, ay ve yıl olarak net biçimde yazılmalıdır. Dördüncüsü, taahhüt kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır. Beşincisi, taahhüt koşulsuz olmalıdır.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Taahhüt Neden Geçersiz?
Uygulamada en sık karşılaşılan geçersizlik nedeni budur. Bir kiracı, evi kiralarken, henüz taşınmadan, kira sözleşmesiyle aynı anda bir de tahliye taahhüdü imzalarsa, bu taahhüt geçersizdir. Çünkü hukuk, kiracının o an evi tutabilmek için mecbur kaldığını ve baskı altında olduğunu varsayar. Bu durum irade sakatlığı olarak değerlendirilir. Geçerli bir taahhüt için, kiralananın teslim edildiği tarihten en az bir gün sonra imzalanmış olması gerekir. Bu nedenle ev sahiplerinin, taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün değil, kiracı taşındıktan sonraki bir tarihte alması büyük önem taşır.
Boş Tarihli Taahhüt Geçerli midir?
Uygulamada ev sahipleri bazen kiracıya tarihi boş bir taahhütname imzalatır ve tarihi sonradan doldurur. Bu konuda Yargıtay’ın yerleşik uygulaması şudur: kiracı imzasını inkar etmiyorsa, tarihi sonradan doldurulmuş taahhüt geçerli kabul edilir. Yani boş bir taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hale gelir ve boş kısımların doldurulması konusunda kiraya verene yetki verdiği kabul edilir. Bu durumda ispat yükü kiracıya geçer. Kiracı, taahhüdün gerçekte kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığını ya da tarih kısımlarının haksız doldurulduğunu iddia ediyorsa, bunu aynı güçte yazılı bir delille ispatlamak zorundadır. Buradaki temel ilke şudur: boşa imza atan, sonucuna katlanır. Ancak kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığını yazılı delille ispatlayabilirse, taahhüt geçersiz sayılır. Bu nedenle boş tarihli taahhüt, ev sahibi için avantajlı olsa da, uyuşmazlık halinde tartışmaya açıktır.
Bir Aylık Süre ve Tahliye Yolları
Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa ve kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibinin harekete geçmesi için sınırlı bir süresi vardır. Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür, kaçırılırsa taahhüde dayanma hakkı kaybedilir. İki yol vardır. Birincisi, tahliye talepli icra takibidir. Ev sahibi, taahhüde dayanarak icra dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatır. İkincisi, doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Ayrıca ev sahibi, bir ay içinde dava açmak yerine, bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma hakkı bir kira yılı için uzamış sayılır.
Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler
Ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, taahhüdü kira sözleşmesiyle aynı gün almaktır. Bu, taahhüdü baştan geçersiz kılar. İkinci hata, bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmaktır. Üçüncü hata, aile konutu durumunda yalnızca bir eşin imzasını almaktır. Kiralanan aile konutuysa, diğer eşin de imzasının alınması, sonradan çıkacak itirazları önler. Kiracıların ise en sık yaptığı hata, ne imzaladığını okumadan taahhüt vermektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Ev sahibiyseniz, taahhüdü kiracı taşındıktan sonraki bir tarihte, belirli bir tahliye tarihi yazarak alın, mümkünse noterde düzenletin ve aile konutunda her iki eşin imzasını isteyin. Taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süreyi kaçırmayın. Kiracıysanız, imzaladığınız taahhüdün tarihini ve içeriğini dikkatle kontrol edin. Her iki taraf da bu teknik süreçte hukuki destek almalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü noterde mi yapılmalıdır?
Hayır, zorunlu değildir. Adi yazılı taahhüt de geçerlidir. Ancak noterde düzenlenmiş taahhüt icra takibinde büyük avantaj sağlar, çünkü kiracı imzaya itiraz edemez ve doğrudan tahliye takibi başlatılabilir.
Kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan taahhüt geçerli mi?
Hayır. Kiralananın tesliminden önce ya da kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhüt geçersizdir. Kanun, kiracının evi tutabilmek için baskı altında attığı imzayı korumaz. Taahhüt, teslimden sonraki bir tarihte verilmelidir.
Boş tarihli tahliye taahhüdü geçerli midir?
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kiracı imzasını inkar etmiyorsa tarihi sonradan doldurulmuş taahhüt geçerli sayılır ve ispat yükü kiracıya geçer. Ancak kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alındığını yazılı delille ispatlarsa taahhüt geçersiz olur.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede dava açılmalı?
Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür. Bir ay içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildiren ev sahibinin dava hakkı bir kira yılı uzar.
Kira ve tahliye konularına dair bir başka değerlendirme için kirasını ödemeyen kiracının tahliyesine ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352, m. 353. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul ve kira hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri
Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.