Kirasını ödemeyen kiracıyı çıkarmak için kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre veren bir ihtar gönderir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Kiracı bu sürede kira ve varsa yan gider borcunu tam olarak ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Bunun için ya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır ya da tahliye talepli icra takibi başlatılır.
Ev sahiplerinin en çok yaşadığı sorunlardan biri, kirasını düzenli ödemeyen kiracıdır. Peki kirasını ödemeyen bir kiracı hukuken nasıl çıkarılır? Hemen tahliye edilebilir mi, yoksa önce bir süre mi tanınması gerekir? Bu yazıda kira bedelini ödemeyen kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesini, yasal süreleri ve izlenebilecek yolları güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.
Kiracı Kirasını Ödemezse Ne Olur?
Kiracının temel borcu, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Kira bedelinin ödeme günü geldiği halde ödenmemesi, kiracıyı temerrüde, yani borçlu olarak gecikmeye düşürür. Ancak kiracının bir ödemeyi geciktirmesi, kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiraya verene belirli bir usul izleme yükümlülüğü getirir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir bildirim göndererek, borcunu ödemesi için bir süre tanımak ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek zorundadır. Yani doğru yol, önce kiracıya yasal süreyi tanıyan bir ihtar göndermektir.
30 Günlük Süre ve İhtar Şartı
Kanun, kiracıya tanınacak süreyi açıkça belirlemiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. Bu süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın geçerli olması için birkaç noktaya dikkat edilmelidir. İhtarda ödenmesi gereken kira ve yan gider borcu açıkça belirtilmeli, kiracıya en az 30 günlük süre tanınmalı ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedilip tahliyenin isteneceği bildirilmelidir. İhtar noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi, tahliye talepli icra takibindeki ödeme emri de kanuni ihtar niteliği taşır. Kiracı bu süre içinde tüm borcunu, takip masrafları dahil olmak üzere tam olarak öderse, artık bu sebebe dayanarak tahliye istenemez.
İki Tahliye Yolu: Dava ve İcra Takibi
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için iki temel yol vardır. Birinci yol, noter aracılığıyla 30 günlük süre içeren temerrüt ihtarı göndermek, süre sonunda ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. İkinci yol, doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri, hem borcun ödenmesini ister hem de tahliye ihtarı içerir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı alınabilir. İcra takibi yolu, tek işlemle hem kira alacağının tahsilini hem de tahliyeyi sağladığı için uygulamada çoğu zaman daha hızlı ve etkilidir. Hangi yolun seçileceği somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Kısmi Ödeme ve Yan Giderler
Uygulamada çok önemli iki nokta vardır. Birincisi, kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kiracının borcunun yalnızca bir kısmını ödemesi yeterli değildir. Borcun tamamının süresi içinde ödenmesi gerekir. Örneğin kira bedelinin çok küçük bir kısmı bile eksik ödenmişse, temerrüt devam eder ve tahliye istenebilir. Bu konuda hakimin takdir yetkisi bulunmaz. İkincisi, yan gider borcu da tıpkı kira bedeli gibi değerlendirilir. Aidat, ısıtma, su gibi sözleşme gereği kiracıya ait olan yan giderlerin ödenmemesi de temerrüt ve tahliye sebebidir. Yargıtay’ın güncel içtihatlarında, 30 günlük süre içinde yan gider borcunun ödenmemesinin de kira bedelinin ödenmemesi gibi doğrudan tahliye sebebi olduğu vurgulanmıştır.
Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler
Kiraya verenlerin en sık yaptığı hata, usulüne uygun bir ihtar göndermeden ya da 30 günlük süreyi tanımadan tahliye istemektir. İhtardaki bir eksiklik ya da tebligat hatası, tüm sürecin geçersiz sayılmasına yol açabilir. İkinci hata, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanmasıdır. Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur, dolayısıyla mahkemede açılacak tahliye davasından önce arabulucuya başvurulması gerekir. Üçüncü hata, kısmi ödemeyi kabul edip sürecin bozulmasına yol açmaktır. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Kira borcu için mutlaka usulüne uygun ve yasal süreyi içeren yazılı ihtar gönderin. Borç kalemlerini kira, faiz ve yan gider olarak ayrı ayrı gösterin. Tebligatın doğru adrese ulaşmasına dikkat edin. Mahkeme yolunda zorunlu arabuluculuğu atlamayın. Hangi tahliye yolunun sizin için uygun olduğunu ve süreleri doğru belirlemek için sürecin başında hukuki destek alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kirasını ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Önce kiracıya yazılı ihtarla en az 30 günlük ödeme süresi tanınması gerekir. Kiracı bu sürede kira ve yan gider borcunu tam ödemezse, ancak o zaman sözleşme feshedilip tahliye davası ya da tahliye talepli icra takibi yoluna gidilebilir.
Kiracı borcunun bir kısmını öderse tahliye durur mu?
Hayır. Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kira ve yan gider borcunun tamamının, takip masraflarıyla birlikte süresi içinde ödenmesi gerekir. Çok küçük bir eksik ödeme bile temerrüdü sürdürür ve tahliye istenebilir.
Aidat borcu tahliye sebebi olur mu?
Evet. Sözleşme gereği kiracıya ait olan aidat ve benzeri yan giderlerin ödenmemesi de tıpkı kira bedeli gibi temerrüt ve tahliye sebebidir. Güncel Yargıtay içtihadı bunu açıkça kabul etmektedir.
Kira tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?
Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk zorunludur. Yani sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Tahliye talepli icra takibi yolunda ise bu şart uygulanmaz.
Kira ve gayrimenkul uyuşmazlıklarına dair bir başka değerlendirme için tapu iptali ve tescil davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
İlgili mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul ve kira hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri
Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.