Ev sahipleri için tahliye taahhütnamesi, kiracıyı belirli bir tarihte çıkarmanın en güçlü hukuki araçlarından biridir. Peki elinizde geçerli bir tahliye taahhüdü varken, kiracınızla sonradan yeni bir kira sözleşmesi imzaladıysanız, o taahhüt hâlâ işe yarar mı? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5 Mayıs 2026 tarihli (2026/2877 E., 2026/2766 K.) güncel kararı, hem ev sahiplerini hem kiracıları yakından ilgilendiren bu soruya net bir yanıt veriyor.
1. Karara Konu Olan Olay
Bir iş yeri kiracısı, 28.09.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin ardından, 23.11.2022 tarihinde bir tahliye taahhütnamesi imzalayarak taşınmazı 28.09.2023 tarihinde boşaltacağını yazılı olarak üstlenir. Tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmayınca, ev sahibi bu taahhüde dayanarak icra takibi başlatır. Kiracı ise takibe itiraz eder ve taahhüdün “baskı, tehdit ve hile ile, mevcut kira ilişkisi devam ederken” imzalatıldığını, iradesinin sakatlandığını ileri sürer.
2. İlk Derece Mahkemesinin Kararı
İlk derece mahkemesi ev sahibini haklı bulur. Kiracının “imzayı baskıyla attım” savunması, Adli Tıp Kurumu incelemesiyle çürütülür: imzanın kiracıya ait olduğu tespit edilir. Mahkeme, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunduğu ve süresinde icra takibi başlatıldığı gerekçesiyle itirazın iptaline ve kiralananın tahliyesine karar verir. Buraya kadar tablo tamamen ev sahibinin lehinedir.
3. Yargıtay’ın Kararı ve Gerekçesi
Ancak dosyada gözden kaçırılan kritik bir ayrıntı vardır: taraflar, tahliye taahhüdünden sonra, 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi imzalamışlardır. Adalet Bakanlığı bu noktadan hareketle kanun yararına temyiz yoluna başvurur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli kararında şu ilkeyi vurgular: tahliye taahhüdünden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzalaması, önceki taahhüdün hükümsüz kalıp kalmadığı sorusunu doğurur ve mahkeme bu hususu değerlendirmeden tahliyeye karar veremez. İlk derece mahkemesi, davacının da inkâr etmediği bu yeni sözleşmeyi hiç tartışmadan hüküm kurduğu için karar, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur.
4. İlgili Hukuki İlke: TBK m.352 ve Taahhüdün Yenilenmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip de boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya veya davaya başvurarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması, kiracı ya da yetkili temsilcisince verilmesi, tahliye tarihini içermesi ve kiralananın tesliminden makul bir süre sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bu karardaki incelik ise şudur: taahhüt başlangıçta geçerli olsa bile, sonradan kurulan yeni bir kira ilişkisi, tarafların önceki taahhütten vazgeçtiğine ve ilişkiyi yenilediğine işaret edebilir. Bu durumda eski taahhüt, tahliye için tek başına dayanak olmaktan çıkabilir.
5. Ev Sahiplerinin Yaptığı En Yaygın Hata
Uygulamada sık görülen hata şudur: ev sahibi, elindeki tahliye taahhüdüne güvenerek kiracıyla ilişkiyi rahatça sürdürür; kira süresi dolunca yeni bir sözleşme imzalar ya da sözleşmeyi yeniler, ancak eski taahhüdün hâlâ geçerli olduğunu varsayar. Oysa bu karardan görüldüğü üzere, sonradan yapılan yeni sözleşme, taahhüdü işlevsiz bırakabilir. Kiracı tarafında da simetrik bir farkındalık gerekir: yeni bir sözleşme imzalandıysa, eski taahhüde dayanan bir tahliye talebine karşı bu husus güçlü bir savunma oluşturabilir.
6. Pratik Tavsiyeler
- Kira ilişkisini yenilerken, eski tahliye taahhüdünün akıbetini açıkça düzenleyin: yeni sözleşmeye taahhüdün geçerliliğini koruduğuna dair hüküm ekleyin ya da güncel tarihli yeni bir taahhüt alın.
- Tahliye taahhüdüne dayanarak icra veya dava yoluna başvururken, taahhüt sonrasında imzalanmış herhangi bir sözleşme olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
- Taahhüdün geçerlilik şartlarını (yazılı olması, tahliye tarihini içermesi, teslimden sonra düzenlenmiş olması) baştan sağlayın.
- Bir aylık icra/dava başvurusu süresini kaçırmayın; bu süre hak düşürücüdür.
7. Sonuç ve Gayrimenkul Avukatı Değerlendirmesi
Bu karar, “elimde tahliye taahhüdü var, her zaman kiracıyı çıkarabilirim” düşüncesinin ne kadar yanıltıcı olabileceğini gösteriyor. Taahhüt güçlü bir araçtır; ancak sonradan kurulan yeni bir kira ilişkisi bu aracı köreltebilir. Kira ilişkisinin her aşamasında belgelerin birbirini nasıl etkilediğini bilmek, hem ev sahibini hem kiracıyı sürpriz bir sonuçtan korur. Kira ve tahliye süreçlerinde, ilişkinin başında atılacak doğru bir adım, yıllar sürecek bir yargılamanın önüne geçebilir.
Kira ilişkisinde tarafların hak ve yükümlülüklerine dair benzer bir değerlendirme için geç tahliye ve hor kullanma tazminatına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
Karar künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, T. 05.05.2026, E. 2026/2877, K. 2026/2766. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlığınız için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri