Kentsel dönüşümde karar alma kuralı değişti. 9 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunla, 6306 sayılı Kanun’daki üçte iki çoğunluk şartı kaldırıldı ve yerine salt çoğunluk, yani arsa payının yüzde 50’den fazlasına sahip olma şartı getirildi. Artık bir binada dönüşüm kararı almak için maliklerin kafa sayısı değil, hisseleri oranında yarıdan fazlasının onayı yeterlidir. Bu karar, imza vermeyen malikleri de bağlar ve azınlıkta kalan malik tek başına süreci durduramaz.
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok yaşanan gerginliklerden biri, bir binadaki maliklerin dönüşüm konusunda anlaşamamasıdır. Kimi malik bir an önce yeni binaya kavuşmak isterken, kimi malik mevcut dairesinden ayrılmak istemez. Peki komşularınızın çoğu dönüşüme razıyken siz imza vermezseniz ne olur? Ya da tam tersi, siz istediğiniz halde bir iki malik direniyorsa süreç tıkanır mı? Bu yazıda, 2023 ve 2026 değişiklikleriyle tamamen yenilenen karar alma kurallarını ve imza vermeyen malikin durumunu güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.
Eski Kural Değişti: Artık Salt Çoğunluk Yeterli
Uzun yıllar boyunca, 6306 sayılı Kanun kapsamında bir riskli yapıda dönüşüm kararı alınabilmesi için maliklerin arsa payının en az üçte ikisine, yani yaklaşık yüzde 66’sına sahip olması gerekiyordu. Bu yüksek eşik, özellikle miras yoluyla çok sayıda paydaşın bulunduğu binalarda süreci kilitliyor ve küçük bir azınlık tüm projeyi engelleyebiliyordu. 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun bu tabloyu kökten değiştirdi. Kanundaki en az üçte iki ibaresi kaldırılarak yerine salt çoğunluk getirildi. Buna göre artık dönüşüm kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu, yani arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip maliklerin onayıyla alınabilmektedir. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği de bu sistemi uygulamaya tam olarak oturtmuştur.
Salt Çoğunluk Nasıl Hesaplanır? Kafa Sayısı Değil, Arsa Payı
Burada en çok yapılan yanılgı, çoğunluğun malik sayısına göre hesaplandığını sanmaktır. Oysa belirleyici olan kafa sayısı değil, arsa payıdır. Yani kararın geçerli olması için, binadaki toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip olan maliklerin onayı gerekir. Örneğin bir binada on malik olsa bile, arsa paylarının çoğunluğu birkaç kişinin elinde toplanmışsa, karar bu kişilerin iradesiyle alınabilir. Arsa payı hesabı tapu sicilinden yapılır. 4 Şubat 2026 tarihli düzenlemeyle ayrıca, kararın usulüne uygun bir toplantıyla alınması zorunlu hale gelmiş ve toplantı yapılması için tek bir malikin talebi yeterli sayılmıştır. Değer tespitlerinde ise SPK lisanslı değerleme kuruluşlarının raporu aranmaktadır.
İmza Vermeyen Malike Ne Olur?
Salt çoğunlukla karar alındığında, bu karar imza vermeyen, yani karara katılmayan malikleri de bağlar. Ancak kanun, azınlıkta kalan malikin haklarını da korumak için belirli bir süreç öngörür. Önce, salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan malike noter aracılığıyla ya da ilan yoluyla bildirilir. Karara katılmayan malike, bağımsız bölümünün rayiç değeri üzerinden bir teklif sunulur ve genellikle on beş günlük bir süre tanınır. Bu süre içinde malik anlaşmaya yanaşmazsa, hissesi için satış süreci başlar. Anlaşmayan malikin hissesi, SPK lisanslı kuruluşça belirlenen değer üzerinden açık artırmayla diğer maliklere satılır. Hisse açık artırmada diğer maliklere satılamazsa, bu pay rayiç bedeli üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idare tarafından satın alınabilir, yani kamulaştırılabilir. Böylece tek bir malikin direnişiyle tüm projenin kilitlenmesi önlenmiş olur.
Azınlık Malikin Hakları ve İtiraz Yolları
Salt çoğunluk kuralı azınlığı bağlasa da, karara katılmayan malik tamamen korumasız değildir. Kendisine sunulan teklifteki değerin gerçek rayiç değeri yansıtmadığını düşünüyorsa, değerleme raporuna itiraz edebilir. Ayrıca sürecin usulüne uygun yürütülmediğini, örneğin toplantının ve bildirimlerin kanuna uygun yapılmadığını ya da salt çoğunluğun gerçekte sağlanmadığını ileri sürerek idari ve adli yollara başvurabilir. Riskli yapı tespitine itiraz da ayrı bir yoldur ve bu konuyu daha önce ayrı bir yazıda ele almıştık. Önemli olan, sürecin her aşamasında tanınan sürelerin kısa olması ve kaçırıldığında hak kaybına yol açmasıdır. Bu nedenle bir dönüşüm sürecine dahil olan malikin, ister süreci desteklesin ister karşı çıksın, haklarını ve seçeneklerini baştan netleştirmesi büyük önem taşır.
Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler
En sık yapılan hata, hâlâ eski üçte iki kuralının geçerli olduğunu sanmaktır; oysa 2023’ten beri salt çoğunluk yeterlidir ve bu, azınlığın elindeki engelleme gücünü büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır. İkinci hata, çoğunluğun malik sayısıyla hesaplandığını düşünmektir; belirleyici olan arsa payıdır. Üçüncü hata, kendisine sunulan teklifi ya da bildirimi önemsemeyip tanınan süreleri kaçırmaktır. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Binanızda dönüşüm gündeme geldiyse, önce arsa payı dağılımını ve salt çoğunluğun kimlerin elinde olduğunu tapudan netleştirin. Size bir teklif ya da bildirim ulaştığında tarihini ve süresini mutlaka not edin. Sunulan rayiç değeri bağımsız bir değerlendirmeyle karşılaştırın. İster dönüşümü destekleyin ister karşı çıkın, sürecin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediğini takip edin. Haklarınızı ve itiraz sürelerinizi kaçırmamak için sürecin başında hukuki destek alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm için kaç kişinin onayı gerekir?
2023’teki değişiklikten bu yana artık üçte iki değil, salt çoğunluk yeterlidir. Yani binadaki toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasına sahip maliklerin onayıyla dönüşüm kararı alınabilir. Hesap kafa sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır.
Kentsel dönüşüme imza vermezsem ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karar sizi de bağlar. Önce bağımsız bölümünüzün rayiç değeri üzerinden size teklif sunulur. Kabul etmezseniz, genellikle on beş günlük süre sonunda hisseniz açık artırmayla diğer maliklere satılır; satılamazsa idarece kamulaştırılabilir.
Tek başıma kentsel dönüşümü durdurabilir miyim?
Hayır. Salt çoğunluk sağlandığında azınlıkta kalan malik tek başına süreci durduramaz. Ancak sunulan rayiç değere itiraz edebilir ve sürecin usulüne uygun yürütülmediğini ileri sürerek idari ve adli yollara başvurabilir.
İmza vermeyenin dairesi hangi değerden satılır?
Anlaşmayan malikin hissesi, SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunca belirlenen rayiç değer üzerinden açık artırmayla diğer maliklere satılır. Malik, bu değerin gerçek rayici yansıtmadığını düşünüyorsa değerleme raporuna itiraz edebilir.
Riskli yapı tespitine itiraz konusuna dair bir başka değerlendirme için riskli yapı tespitine itiraza ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
İlgili mevzuat: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m. 6 (7471 sayılı Kanunla değişik); 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul ve kentsel dönüşüm hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri
Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.