Apartman, site ve toplu yapılarda ortak yaşamın hukuki çerçevesi.
Genel Bakış
Kat mülkiyeti hukuku, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde; bir taşınmazın bağımsız bölümler halinde maliklere tahsis edildiği apartman, site ve toplu yapılarda ortak yaşamın hukuki kurallarını düzenler. Bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkiler, ortak alanların kullanımı, yönetici seçimi ve görevleri, aidat ödemeleri, yönetim planının hazırlanması ve uygulanması, kat malikleri kurulu kararları ve bu kararlara itiraz süreçleri bu alanın kapsamındadır. Türkiye’de büyük şehirlerdeki konutların büyük çoğunluğu kat mülkiyeti rejimine tabi yapılardan oluştuğundan; hem bireysel maliklerin hem de site ve apartman yönetimlerinin karşılaştığı sık ve teknik uyuşmazlıklar için uzman desteği önemli bir ihtiyaçtır.
Bu alanda verdiğimiz hizmetler
- Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması
- Yönetim planlarının hazırlanması ve revizyonu
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları
- Ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar
- Aidat alacaklarının tahsili ve icra takipleri
- Yönetici sorumluluğuna ilişkin davalar
- Bağımsız bölüm malikinin haklarının korunması davaları
- Toplu yapı (site) yönetim danışmanlığı
- Anagayrimenkulün kullanım amacının değiştirilmesi davaları
- Müdahalenin men’i ve önleyici tedbirler
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatını ödemeyen komşuya karşı ne yapılabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen aidatlar için yönetime icra takibi başlatma yetkisi tanır. Ödenmeyen aidatlara kanunda öngörülen oran üzerinden gecikme tazminatı uygulanır ve gerekirse icra dairesi aracılığıyla tahsil yoluna gidilir. Borcunu ödemekten sürekli kaçınan bağımsız bölüm maliki için kanunda öngörülen koşullar oluştuğunda bağımsız bölümün satışı yoluna dahi başvurulabilir. Süreç başlatılmadan önce borç bildiriminin usulüne uygun yapılması önemlidir.
Kat malikleri kurulu kararına itiraz edebilir miyim?
Kat malikleri kurulunda alınan kararlara, kanunun açıkça öngördüğü hallerde itiraz edilebilir. Karara katılmayan ya da toplantıya katılamamış olan malik, kararın alındığı tarihten itibaren bir ay içinde mahkemeden iptal talep edebilir. İtiraz, kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu iddialarına dayanabilir. Süre hak düşürücü süre olduğundan kaçırılmamalıdır.
Ortak alanları başkası bana sormadan kullanabilir mi?
Ortak alanlar bütün bağımsız bölüm maliklerinin müşterek kullanımına aittir; bir malikin tek başına özgülemesi veya başkalarının kullanımını engellemesi kural olarak mümkün değildir. Yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararıyla aksi belirlenmemişse, ortak alanların izinsiz kullanılması halinde müdahalenin men’i davası açılabilir; ayrıca uğranılan zararlar için ecrimisil talep edilebilir.
Apartmana asansör veya yeni tesisat eklemek için ne gerekir?
Apartmanda yeni tesisatların yapılması (asansör, ısı yalıtımı, güneş paneli, çocuk oyun alanı vb.) için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Yararlı ve lüzumlu tesisatlar bakımından kanun farklı yetersayılar öngörmüştür. Engelli bireylerin yaşamını kolaylaştırmaya yönelik düzenlemeler için kanun özel kolaylıklar getirir. Karar alınmadan yapılan tesisat değişiklikleri sonradan iptal davasına konu olabileceği için, süreç başında doğru çoğunlukla karar alınması önemlidir.
Bu konuda detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İlgili makalelerimiz için: Kat Mülkiyeti Hukuku makaleleri