Taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların hukuki çerçevesi.
Genel Bakış
Gayrimenkul hukuku; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun başta olmak üzere geniş bir mevzuat çerçevesinde, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, ipotek, irtifak, intifa, üst hakkı gibi ayni haklarla; tapu sicili işlemleri, kat mülkiyeti, kira, satış vaadi ve kentsel dönüşüm süreçlerini kapsar. Türkiye’de gayrimenkul, kişilerin ve şirketlerin en önemli yatırım araçlarından biri olduğu için alım-satım, kira ve geliştirme süreçlerinde doğru hukuki kurguya ihtiyaç vardır.
Bu alanda verdiğimiz hizmetler
- Tapu işlemleri ve devir süreçleri
- Gayrimenkul alım-satım ve satış vaadi sözleşmeleri
- Kira sözleşmeleri ve tahliye davaları
- İpotek tesisi ve ipoteğin paraya çevrilmesi
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve yönetim plan ihtilafları
- İmar hukuku uyuşmazlıkları ve idari işlem iptali davaları
- Kamulaştırma davaları
- Kentsel dönüşüm süreçleri
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Müdahalenin men’i ve ecrimisil davaları
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- Şüfa (Ön alım) davaları
- İlgili dava ve işlemler
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri olmadan yapılan satış sözleşmesi geçerli mi?
Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri kural olarak resmi şekilde tapu sicil müdürlüğünde yapılan devir işlemiyle gerçekleşir. Tapu dışında düzenlenen satış sözleşmeleri kural olarak mülkiyeti devretmez. Ancak noter tasdikli olarak düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satıcıyı tapuda devre zorunlu tutmak mümkündür. Adi yazılı (noterde olmayan) sözleşmelerle kişisel hak iddiası güçleşir; bu nedenle gayrimenkul alımlarında işlem mutlaka tapuda yapılmalı, tüm bedel ödemeleri belgelendirilmelidir.
Kiracımı nasıl tahliye ederim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan belirli sebeplere dayanılarak yapılabilir: kira bedelinin ödenmemesi, kiracının taşınmaza zarar vermesi, ihtiyaç (konut/işyeri ihtiyacı), yeniden inşa veya esaslı tamir, on yıllık uzama süresi sonu ve yazılı tahliye taahhüdü gibi. Her sebep için farklı bildirim ve dava süreleri öngörülmüştür; yanlış sebeple açılan tahliye davası reddedilebileceği için sürecin başında doğru sebebin seçilmesi kritiktir.
Kentsel dönüşüm sürecinde haklarım nelerdir?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazlarda, malikler arasında uzlaşma sağlanması esastır; çoğunluğun karar verdiği yıkım ve yenileme sürecine katılmayan malikler için kanun özel hükümler öngörür. Bu süreçte malikler kira yardımı, taşınma yardımı veya yeni inşa edilecek bağımsız bölümden hak sahibi olabilir. Müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin titizlikle hazırlanması, hak kaybını önlemenin en önemli yoludur.
Komşumun taşkın yapısına karşı ne yapabilirim?
Mülkiyet hakkını ihlal eden komşu eylemleri (yapı taşması, sınır ihlali, gürültü, su sızıntısı vb.) Türk Medeni Kanunu çerçevesinde müdahalenin men’i davasıyla durdurulabilir; ayrıca varsa zararlar için tazminat istenebilir. Taşkın yapı süresi içinde itiraz edilmeden tahammül edilmişse farklı sonuçlar doğabilir. Kat mülkiyeti söz konusu ise yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine başvurulur.
Bu konuda detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İlgili makalelerimiz için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri