Bir taşınmaza birden fazla kişi birlikte malikse ve paydaşlar malı nasıl paylaşacakları konusunda anlaşamıyorsa, tek bir paydaş bile ortaklığın giderilmesi, yani izale-i şuyu davası açarak ortaklığa son verebilir. Payı ne kadar küçük olursa olsun bir ortağın talebi davanın açılması için yeterlidir ve diğerleri karşı çıksa bile mahkeme ortaklığı sona erdirir. Mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bölünemiyorsa satış yoluyla, açık artırmayla paylaştırır. 1 Eylül 2023’ten itibaren bu davalarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Miras yoluyla ya da birlikte satın alma yoluyla bir taşınmaza ortak olmak, başta kolay görünse de zamanla ciddi anlaşmazlıklara yol açar. Kimi ortak malı satıp payını almak ister, kimi ise satışa yanaşmaz, mal atıl kalır, kira geliri bölünemez, kimse kimseyle anlaşamaz. İşte bu çıkmazı çözmek için hukukumuzun sunduğu yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu yazıda davanın ne olduğunu, kimlerin açabileceğini, aynen taksim ile satış arasındaki farkı ve güncel usul kurallarını ele alıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi, halk arasındaki eski adıyla izale-i şuyu davası, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti altındaki bir taşınır ya da taşınmaz maldaki ortaklığa son veren davadır. Bir mala birden fazla kişi ortak olduğunda, bu ortaklık ya herkesin payının belli olduğu paylı mülkiyet biçiminde ya da özellikle mirasta görülen, payların ayrılmadığı elbirliği mülkiyeti biçiminde olur. Ortaklar bu malı nasıl paylaşacakları konusunda kendi aralarında anlaşabilirse sorun yoktur. Ancak anlaşma sağlanamazsa, ortaklardan herhangi biri mahkemeye başvurarak ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Davanın temel mantığı şudur: kimse mülkiyette ortak kalmaya zorlanamaz. Bu nedenle mahkeme, ortaklığın devam edip etmeyeceğini değil, hangi yöntemle sona ereceğini belirler.
Davayı Kimler Açabilir? Tek Paydaş Yeterli
Bu davanın en çarpıcı özelliği buradadır. Ortaklığın giderilmesi davasını, maldaki ortaklardan yani paydaşlardan ya da mirasçılardan herhangi biri tek başına açabilir. Payınızın büyüklüğünün hiçbir önemi yoktur; yüzde birlik bir paya sahip olsanız bile davayı açma hakkınız vardır. Dava, diğer tüm paydaşlara karşı açılır ve bu kişilerin tamamının davaya dahil edilmesi zorunludur; buna zorunlu dava arkadaşlığı denir. Bir ortağın açtığı dava karşısında, diğer ortaklar ortaklığın devamını istese bile bu isteğin hukuki bir gücü yoktur. Yani “ben satmak istemiyorum” demek, tek başına süreci durdurmaz. Miras yoluyla gelen ortaklıklarda, mirasçılık belgesi, yani veraset ilamı alınmış olmak kaydıyla, tapuda intikal işlemi tamamlanmamış olsa bile dava açılabilir. Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramadığı için, ortaklık sürdüğü müddetçe bu dava her zaman açılabilir.
İki Yöntem: Aynen Taksim ve Satış
Mahkeme ortaklığı iki temel yöntemle giderir ve bunların arasında yasal bir öncelik sırası vardır. Kanuna göre asıl olan aynen taksimdir. Aynen taksim, malın satılmadan, fiilen bölünerek paydaşlar arasında paylaştırılmasıdır. Örneğin büyük bir arazi, herkesin payına düşecek biçimde parsellere ayrılıp tapuları ayrı ayrı verilebilir. Ancak aynen taksimin mümkün olması için malın bölünebilir nitelikte olması ve bu bölünmenin malda önemli bir değer kaybına yol açmaması gerekir. Mahkeme bunu teknik bir bilirkişi incelemesiyle araştırır. Bölünen parçaların değerleri birbirine tam denk gelmezse, hakim eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verebilir. Eğer mal bir apartman ya da birden çok bağımsız bölümü olan bir yapıysa ve yapı ruhsatı ile iskanı varsa, kat mülkiyeti kurularak da aynen taksim mümkün olabilir. Aynen taksim hiçbir şekilde mümkün değilse ya da önemli değer kaybına yol açacaksa, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda mal, kural olarak açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış sürecini, kararın kesinleşmesinin ardından mahkemece atanan bir satış memuru yürütür.
Önemli Ön Sorun: Muhdesat Kime Ait?
Ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça karşılaşılan ve sonucu doğrudan etkileyen bir ön sorun, muhdesat meselesidir. Muhdesat, taşınmazın üzerindeki bina, ağaç, kuyu, bağ gibi, arazinin bütünleyici parçası olan eklentilerdir. Örneğin ortak bir arsa üzerine paydaşlardan biri kendi parasıyla bir bina yapmışsa, satış sırasında bu binanın değerinin kime ait olacağı önem kazanır. Eğer bu muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilirse, satıştan elde edilen bedel dağıtılırken, muhdesatın değeri o paydaşa ayrıca verilir, kalan kısım pay oranına göre bölüşülür. Bu nedenle muhdesatın kime ait olduğu, çoğu zaman davadan önce ya da dava içinde açıklığa kavuşturulması gereken bir konudur. Muhdesat iddiası varsa ve bu çözülmeden satışa geçilirse, ciddi hak kayıpları yaşanabilir.
Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Burada güncel ve çok önemli bir usul kuralını vurgulamak gerekir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi davaları dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Yani bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; arabuluculuk aşaması tüketilmeden doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Arabuluculukta taraflar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmaya çalışır; anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz ve süreç çok daha hızlı tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte dava açılır. Bu yeni kural, eskiden doğrudan dava açılabildiği için, güncel bilgiyle hareket etmeyi zorunlu kılmaktadır.
Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Tavsiyeler
En sık yapılan hata, 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu olan arabuluculuk aşamasını atlayıp doğrudan dava açmaya çalışmaktır; bu, davanın usulden reddine yol açar. İkinci hata, dava dilekçesinde yalnızca satış istemek, aynen taksim talep etmemektir; oysa mümkünse aynen taksim çoğu zaman paydaşlar için daha avantajlıdır ve dilekçede öncelikle aynen taksim, mümkün değilse kat mülkiyeti, o da olmazsa satış talep etmek daha doğrudur. Üçüncü hata, muhdesat iddiasını zamanında ileri sürmemektir. Pratik öneriler şöyle sıralanabilir. Mülkün tapu kaydını, paydaşları ve payları netleştirin. Miras yoluyla ortaksanız veraset ilamınızı alın. Dava öncesi zorunlu arabuluculuğa başvurun ve anlaşma imkanını değerlendirin. Taşınmaz üzerinde bina ya da dikili ağaç gibi muhdesat varsa, bunun kime ait olduğunu belgeleyin. Aynen taksim mi yoksa satış mı sizin lehinize, teknik ve hukuki olarak değerlendirin. Süreç usul açısından titizlik gerektirdiği için baştan hukuki destek alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasını tek başıma açabilir miyim?
Evet. Payınız ne kadar küçük olursa olsun, tek bir paydaş ya da mirasçı olarak davayı açabilirsiniz. Diğer ortaklar karşı çıksa bile mahkeme ortaklığı sona erdirir; çünkü kimse mülkiyette ortak kalmaya zorlanamaz.
Diğer mirasçılar satışa karşı çıkarsa ne olur?
Bir ortağın açtığı dava karşısında, diğerlerinin ortaklığın devamını istemesinin hukuki gücü yoktur. Mahkeme önce aynen taksimi araştırır; mümkün değilse, karşı çıkılsa bile satış yoluyla ortaklığı giderir.
Mal nasıl paylaşılır, satılmak zorunda mı?
Hayır, önce aynen taksim denenir. Mal önemli değer kaybı olmadan bölünebiliyorsa paydaşlar arasında paylaştırılır ya da uygunsa kat mülkiyeti kurulur. Yalnızca bu mümkün değilse açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır.
Bu davada arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk tüketilmeden açılan dava usulden reddedilir.
Miras ve taşınmaz uyuşmazlıklarına dair bir başka değerlendirme için mirasta denkleştirme davasına ilişkin yazımıza göz atabilirsiniz.
Karar künyesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 18.05.2026, E. 2025/4439, K. 2026/2791. İlgili mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698, 699, 642; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (1 Eylül 2023 dava şartı). Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, somut durumunuz için hukuki danışmanlık almanız önerilir.
Gayrimenkul ve miras hukukuna dair diğer yazılarımız için: Gayrimenkul Hukuku makaleleri
Bu hukuki makale, İstanbul Barosu’na 42717 sicil numarasıyla kayıtlı Avukat Ümit Kızıldağ tarafından güncel mevzuata uygun olarak incelenmiş ve kaleme alınmıştır.